부동산 경매 낙찰 후 명도 요령

부동산 경매 낙찰 후 명도 요령

부동산 경매를 통해 낙찰을 받았다면 기존에 살고 있는 점유자를 내 보내야 하는데 이것을 명도라고 하니다. 낙찰 물건에 방문을 하고 점유자의 형태에 따른 대응 방법을 알아보고 효과적인 명도를 위한 절차와 정보에 대해 알아보려고 합니다. 원만한 해결이 되지 않을 경우 법원의 인도명령을 통한 강제 집행의 방법에 대해서도 알아보겠습니다.

 

 

낙찰 후 기존 부동산 점유자와 접촉하는 방법 :

낙찰 후 기존 부동산 점유자와 만나기 위해서 직접방문을 하거나 전화, 문자 등을 통해 약속을 먼저 잡고 방문을 하는 방법도 있습니다. 첫 방문에 점유자를 만나지 못했다면 안내 쪽지를 현관문에 붙여 두고 옵니다.

쪽지의 내용은 아래와 같은 내용으로 적절하게 수정하여 사용하시면 됩니다.

“안녕하세요. ○○○번지 000호에 대해 이번 경매를 통해 낙찰 받은 사람입니다. 추후 절차를 논의하기 위해 귀댁에 방문했으나, 만나 뵙지 못했습니다. 뜻하지 않게 경매라는 절차를 진행하시게 되어 상심이 클 것으로 생각합니다. 향후 이사 계획에 대해 의논하고 싶으니, 아래 번호로 연락 주시면 감사하겠습니다. 핸드폰 번호 000-0000-0000” ​

 

 

소유자 또는 대항력 없는 임차인이 점유자일 경우

얼마나 빨리 이사를 내 보느냐가 관건입니다.  이사비로 200-300만원 정도면 무리 없이 진행이 됩니다. 협상 요령으로는 이사비에 대한 얘기를 먼저 꺼내지 않는 것이 좋습니다. 기존 점유자가 이사비를 요구한다면 금액을 먼저 제시하는 것이 좋습니다. 100만 원을 이사비로 주겠다고 먼저 말하고 상황을 보면서 더 주겠다고 하면서 협상을 하면 됩니다.

참고로  '계고' 가 있는데 이는 부동산 내부에 들어가 강제집행이 될 수 있다는 안내문을 붙이는 일을 말합니다.

협상이 결렬되고 최후의 수단으로 강제집행을 통해 점유자를 내 보낼 수 있습니다. ​

 

배당받는 임차인이 점유자일 경우

임차인이 배당을 받기 위해서는  '낙찰자의 명도합의서'가 필요합니다. 임차인은 이 명도 합의서와 인감증명서를 배당기일 이후에 법원에 제출해야 비로소 배당금을 받을 수 있습니다. 그래서 배당을 받기 위해 점유하고 있는 임차인이라면 명도가 쉬운 편에 속합니다. 주의할 점은 기존 점유자가 집을 완전히 비우고 이사 갔다는 것을 두 눈으로 확인한 후에 명도 합의서를 작성해 줘야 한다는 것입니다. 이사 갈 곳의 계약서를 확인하면 더 좋습니다. ​ 왜냐하면 명도합의서만 받고 이사를 가지 않고 버티는 경우가 생기기 때문입니다.

 

명도협상의 핵심

하루라도 빨리 점유자가 이사 나갈 수 있도록 이사 일정을 조율하는 것이 명도 협상의 핵심입니다. 우리는 줘야 할 이사비용을 최대한 줄이는 것이 이득입니다. 대부분 존재하고 있는 미납 관리비를 모두 떠앉는 조건으로 이사비용을 줄이는 방법도 있습니다. 미납관리비로 지출하는 것은 양도소득세 관련해 필요경비로 인정받을 수 있기 때문에 비용처리 측면에서도 도움이 됩니다. 이사비는 선불로 주면 안 됩니다. 이사 나가는 날 줘도 충분하기 때문에 미리 줬는데 이사 가지 않는 경우가 발생하지 않도록 꼭 이사 당일날 눈으로 확인하고 줘야 합니다. ​

 

인도명령

잔금을 완납해 소유권을 취득한 낙찰자가 자신의 권리를 원활하게 행사할 수 있도록 법원에서 낙찰자와 아무런 계약 관계가 아님에도 인도를 거부하는 점유자(다시 말해 경매 물건의 원 소유자 또는 원 소유자와 계약한 사람)에게 이사를 명령하는 것을 말합니다. 인도명령은 잔금 완납 후 6개월 안에 신청해야 합니다.

 

경락잔금대출

경락잔금대출을 중개한 대출 상담사에게 요청하면 대출 상담 서비스의 일환으로 법원에 대신 신청해 주기도 합니다. ​

 

- 낙찰 후 인도명령결정문 발송까지의 프로세스

낙찰 성공 → 낙찰 당일 낙찰 물건 방문 → 기존 점유자와 향후 이사 계획 등에 대해 논의 → 경락잔금대출 조사 및 상담 → 경락잔금대출 진행 과정에서 (점유자가 비협조적인 태도로 나올 경우) 대출 상담사에게 인도명령 신청 → 잔금 완납 및 인도명령신청 법원 접수 → 일주일 후 인도명령결정문 발송 ​

 

명도시 점유자 유형별 대응법

과도하게 돈을 요구하는 유형

말도 안되는 수준의 이사비(약 500만 원 이상)를 요구하는 유형

- 2인1조 전략 : 대리인이라고 하거나 공통투자자가 있어서 내가 모든 것을 결정할 수 없다고 하며 최대한 점유자 편에서 상황을 조율해 보겠다는 뉘앙스를 흘리면 협상에 임하면 됩니다.

 

무작정 버티는 유형

강제집행 또는 계고가 필요한 유형입니다.

강제집행은 인도명령결정문과 송달증명원 그리고 신분증과 도장을 준비해 법원 경매계의 담당 집행관 사무실에 신청하면 됩니다. 강제집행 신청이 이루어지면 집행관은 강제집행의 사전 준비로 현장을 조사한 뒤 강제집행비용을 산출합니다. 이때 계고장 접수가 이루어지며, 아무리 버티는 사람이라도 이 정도로 상황이 진행되고 있음을 잘 알리면 대부분은 이사비 협상 단계로 넘어가고자 합니다. 그럼에도 불구하고 기존 점유자가 계속 버틴다면, 강제집행비용을 예납해 강제집행 절차를 개시할 수 있습니다. 이때 강제집행을 통해 꺼낸 물건을 보관할 장소를 법원에 알려줘야 하며, 창고보관비 3개월어치를 예납해야 합니다.

강제집행 절차가 개시되면 집행관은 강제집행 실시 직전에 강제집행에 대한 안내장을 통지하는데 이것을 계고라고 합니다.  90% 이상은 이 단계에서 해결되는 편입니다. 만약 그렇지 않을 때는 실제로 강제집행이 진행됩니다. ​

 

연락이 아예 닿지 않는 유형

장기폐문(오랫동안 집을 비움)인 경우에는 물건 내부에 짐이 있는지 확인해 봅니다.
짐이 없는 경우에는 성인2명을 증인으로 세워 현관문을 열어서 확인하고 사진을 찍어서 증거를 남깁니다.

짐이 있는 경우에는 법원에 불거주확인서를 첨부해 공시송달 신청을 해야 합니다. 강제집행 통해 기존 점유자의 짐을 모아둔 뒤, 집행관의 허가를 받고 2~3개월 창고에 보관을 합니다. 그 후 동산경매로 환가처분(인도명령-공시송달-강제집행-동산보관-동산처분 절차로 진행)을 하면 됩니다.

 

의도적으로 피하는 경우

인도명령 결정문이나 내용증명을 통해 문제해결 가능합니다.

 

부동산 경매 공부를 하는 분들은 대부분 명도에 대해 걱정합니다. 경매 전문가가 말하길 먼저 낙찰부터 받으라고 합니다. 낙찰도 받지 못하면서 명도 걱정만 한다고 말이죠. 법원은 낙찰자의 편이기 때문에 최후의 수단으로 법적인 조치로 명도가 가능하기 때문에 먼저 협상을 해 보고 안되면 법적조치를 통해 명도를 마무리하면 됩니다.