대항력 포기 경매물건 빨리 찾는 방법

대항력 포기 경매물건 빨리 찾는 방법

대항력 포기 물건을 남들보다 빠르고 쉽게 찾을 수 있다면 얼마나 좋을까요? 오늘은 대항력 포기 물건을 쉽고 빠르게 찾는 3가지 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

권리분석을 하는 이유

경매를 하면서 권리 분석을 하는 이유는 내가 잔금을 낸 이외에 뭔가 다른 인수되는 사항이 없는지 위험한 사항이 없는지 확인하는 것입니다. 권리 분석에서 우리가 가장 중요하게 생각해야 되는 것은 바로 대항력입니다. 이 대항력은 임차인이 있는 경우에 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수하는 경우를 말합니다.

임차인의 전입 일자가 말소 기준 권리보다 빠른 경우 대항력이 있다고 합니다. 

그리고 임차인의 전입 일자가 말소 기준 일보다 늦은 경우에는 대항력이 없기 때문에 입찰자 낙찰받은 사람은 하나도 신경 쓸게 없어요. 우리가 인수하는 거는 임차인의 보증금만 인수하기 때문입니다.

경매는 말소 기준 권리 일자 이후에는 모두 소멸이 됩니다. 압류든 가압류든 가등기든 근저당이든 상관없이 모두 소멸이 되기 때문에  일반 매매가 아닌 경매로 저렴하고 싸게 낙찰을 받아서 수익화할 수 있습니다.

 

주택도시보증공사에서 대항력을 포기하는 물건

그런데 대항력이 있음에도 불구하고 주택 도시 보증 공사에서 대항력을 포기하는 물건들이 있어요.

대항력을 포기한다는 건 어떤 의미일까요? 대항력이 없다라는 의미와 같습니다.

대항력 포기 물건 빨리 찾는 법

첫 번째 주택 도시 보증 공사 HUG 사이트에 들어가서 확인하는 방법입니다.

네이버 검색창에서 [주택도시보증 공사]라고 치셔도 되고 영어로 [HUG]라고 치셔도 됩니다.

사이트 클릭하시면 이 홈페이지가 딱 나오게 되어 있어요.

고객 지원 센터를 누르면 가장 밑에 경매 물건 정보라고 보일겁니다.

이것을 클릭하면 임차권 인수조건변경부 경매목록이라고 뜹니다.

작성일자가 보니까 2024년도 4월 25일로 확인이 되잖아요.

임차권 인수 조건부 변경 경매 목록은 한 달에 한번 이렇게 HUG에 업데이트를 해 줍니다.

그래서 매달 25일 경에 HUG(주택도시보증공사) 사이트에 들어가셔서 이 경매 목록을 다운로드하여서 확인하실 수가 있습니다.

 

인수 조건 변경부 경매목록을 보면 24년 3월 말 기준입니다. 한번 클릭하면 다운로드가 됩니다.

다시 클릭하면 엑셀로 나옵니다.

보시면은 관할 센터와 관할 법원 경매 사건 번호가 이렇게 쭉 나옵니다.

그리고 경매 목적물 주소까지 다 나와서 내가 관심 있는 주소를 보셔도 됩니다.

다운로드 한 이 경매 사건 번호를 하나하나 다 검색해 보셔도 되고요.

 

사건 번호를 입력하시고 검색 버튼을 누르면 이 해당 물건이 탁 나옵니다.

밑으로 이렇게 쭉 내려보면 비고란에 "신청 채권자 및 주택 임차권자 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선 변제권만 행사, 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출"했다고 명시가 되어 있어요.

그런데 이 경매지 보고 "아! 대항력 포기 물건이구나!" 단정 지어서는 안 됩니다.

매각물건 명세서를 반드시 들어가 보셔야 됩니다.

이 매각물건 명세서는 법원에서 담임 법관이 올리는 문서이기 때문에 가장 법적인 효력이 있어요.

자 밑에 쭉 보면 그 내용이 기재가 되어 있는지를 반드시 보셔야 되고요.

비고란에 "신청 채권자 겸 주택 임대권자 승계인인 주택 도시보증 공사는 2024년 00월 00일 자로 이 사건 매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선 변제권을 행사하며 임차권 등의 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출하였습니다."라고 명시가 되어 있을 것입니다.

 

혹시라도 이 비고란에 임차인의 보증금을 모두 배당받지 못하면 나머지 보증금은 낙찰자가 인수한다고 하는 이런 내용이 함께 기재가 되어 있다면 이건  조심하셔야 됩니다.

아직까지 법원에서 결정된 바가 없다는 것이기 때문에 그냥 확약서만 제출된 것이기 때문에  확약서 제출됐으니 대항력 포기 물건이 맞는구나! 라고 생각하시면 안 됩니다.

 

이렇게 주택도시 보증공사 HUG 사이트를 통해서 확인하는 방법이 있습니다.

 

두 번째 대항력 포기 물건 빠르고 쉽게 찾는 방법입니다.

경매를 하시는 분들 같은 경우에는 경매 사이트 하나씩은 다 보십니다. 물론 무료도 있고 유료도 있는데 보통은 유료 사이트를 많이 봅니다. 그 이유는 유료 사이트에 좀 더 정보가 정확하고 많은 정보들이 있기 때문이죠.

유료 사이트에는 HUG라고 따로 카테고리로 묶어 놓은 곳도 있구요. 인수조건 변경이라고 나와 있는 곳도 있습니다.

요즘 유료 사이트가 잘 되어 있기 때문에 대항력 포기 물건을 경매사이트에서 빠르고 쉽게 찾을 수가 있습니다.

 

세 번째 대법원 사이트에서 확인하는 방법

주택도시보증공사에서는 한 달에 한 번 업데이트를 해 줍니다. 그런데 이미 대항력이 포기가 됐는데 아직 업데이트가 되지 않아서 주택도시 보증 공사에서 확인을 빨리 못 하는 경우가 있습니다. 날짜가 되어야 업데이트가 되니까 그 중간에 대항력 포기된 물건을 확인하기 어렵습니다. 그럴 때에는 어떻게 해야 할까요?

 

경매 사이트에서 경매 검색으로 들어갑니다.

예를들어 소재지는 서울로 하고 물건 종류는 다세대 빌라, 도시형 생활 주택, 아파트  정도만 체크합니다. 그 다음 특수 조건 선택에 들어가셔서 [대항력 있는 임차인] 체크하세요. 대항력 있는 임차인 체크 검색하시면 대항력 있는 임차인이 있는 물건만 이렇게 또 걸러집니다.

그 중 하나를 클릭해 봅니다.

대항력 임차인 허그 임차권 인수 조경부 변경이라고 표시되어 있지 않은 경우라면 대항력이 있는 것입니다.

그럴 때 경매 사이트 우측 상단에 보면 대법원 바로 가기를 눌러 봅니다.

대법원에서는 바로바로 업데이트를 해 주니까요. 물건의 여러 가지 정보들이 다 나와 있습니다.

물건 내역에서 물건 비고를 보시면 임차인의 임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 자에 대한 임대차 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시가 되어 있으면 대항력이 사라진 물건으로 보시면 됩니다.

 

대항력 있는 임차인 물건은 반드시 대법원 바로가기 클릭하시고 대법원 사이트에서 확인하시는 겁니다.

그러면 남들보다  쉽고 빠르게 대항력 포기 물건을 업데이트 되기 전에 찾아볼 수가 있습니다.

 

마무리

대항력 포기 물건 남들보다 쉽고 빠르게 찾는 방법 세 가지 

첫 번째 주택도시 보증 공사 허그 사이트를 이용해서 우리가 한 달에 한 번 업데이트된 내용을 확인하는 게 있습니다.

 

두 번째 유료 경매 사이트를 통해서 HUG에 대항력 포기 물건을 이렇게 묶어 놓은 카테고리에서 정말 빠르게 확인하는 방법이 있습니다.

 

세 번째  주택 도시 보증 공사에서 업데이트되지 않고 또 이 경매 사이트에서 업데이트 되지 않는 경우에는 대항력 있는 임차인이 있는 물건만 검색을 하고 바로 대법원 사이트로 가기 클릭하셔서 대법원 사이트에서 정보를 확인하는  방법이 있습니다.

 

이렇게 대항력 포기 물건 빠르게 찾는 방법 세 가지를 한번 정리해 봤습니다. 

감사합니다.