경매 입찰시 임차인의 권리분석 4가지와 인수여부

경매 입찰 시 임차인의 권리분석 4가지와 인수여부

경매를 하는 목적은 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 취득하는 데 있습니다. 그런데 임차인의 권리분석을 제대로 하지 않아 보증금을 물어 줘야 한다면 오히려 높은 가격에 부동산을 취득하게 됩니다. 임차인의 권리를 나타내는 4가지의 종류와 각각 전액인수 되는 경우와 일부인수 되는 경우, 소멸하는 경우는 어떤 것이 있는지 알아보겠습니다.

 

전세권

전액인수

말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권은 선순위 전세권이라고 합니다. 선순위 전세권으로 대항력이 있는 임차인이 채권반환요구를 하지 않은 경우 낙찰자는 그 보증금을 전액인수해야 합니다. 즉, 전액 물어줘야 한다는 것입니다.

 

인수 안 함

전세권이 설정되어 있는 경우에도 인수하지 않는 경우가 있습니다.

선순위 전세권자가 채권반환요구를 했고 그 채권이 100% 완납되었을 때는 인수하지 않아도 됩니다.

또한 말소기준권리보다 늦게 설정된 전세권은 후순위 전세권으로 권리가 소멸이 됨으로 인수하지 않습니다.

 

 

임대차 보호법

전액인수

대항력 있는 임차인이 채권반환요구를 하였으나 최우선 변제금을 변제하고 나니 남는 금액이 없어 채권금액을 0원을 배당받았다면 낙찰자는 이 채권을 전액인수해야 합니다. 그래서 낙찰을 받을 때 최우선 변제금이 존재하는지 꼭 확인을 해 봐야 합니다.

 

대항력 있는 임차인 채권반환요구를 하지 않은 경우 전액인수를 해야 합니다.

일부인수

대항력 있는 임차인이 채권반환요구를 하였는데 일부만 배당을 받은 경우 남은 잔액을 인수해야 합니다.

인수 안 함

대항력 없는 임차인일 경우 인수하지 않습니다. 전입일자와 사업자등록일자가 말소기준권리보다 늦을 경우 대항력이 없다고 봅니다.

대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 서류에 배당요구 종기일이 확정되기 전에 전출을 할 경우 대항력을 상실하게 됩니다. 어쩔 수 없는 상황에서 전출을 가야 한다면 반드시 등기부에 배당요구종기일이 표시되는지 확인 후 전출을 가야 임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다.

 

대항력 있는 임차인이 채권반환요구를 하였고 100% 배당을 받았다면 인수하지 않아도 됩니다.

 

임차권 등기 명령

전액인수

대항력 있는 임차인이 경매개시 후 배당종기일 이내에 임차권 등기 명령을 하지 않은 경우 전액을 인수해야 합니다.

일부인수

대항력 있는 임차인이 경매개시 전 임차권 등기명령을 했다면 배당 후 잔액을 인수해야 합니다.

대항력 있는 임차인이 경매개시 후 배당요구 종기일 내에 임차권 등기명령을 했다면 배당 후 잔액을 인수해야 합니다.

 

인수 안 함

임차인이 대항력이 없을 경우 인수하지 않습니다. 인도명령을 하면 됩니다.

 

임차권 설정

임차권 설정은 임대인과 임차인 중 임차인에게 유리한 설정입니다. 어떤 건물에 임차로 들어가면서 시설을 했는데 10년 동안 사용한 후 나가라고 하면 그 시설비를 뽑지도 못하고 임차인은 엄청난 손해를 보게 됩니다. 이를 방지하기 위해 임차권 설정을 해서 임차인의 사용권을 보장하고 있습니다. 임차권 설정은 임대인과 임차인의 합의하에 동기소에서 설정합니다.

전액인수

등기일 이전에 임차권 설정을 먼저 했고 그 이후에 건물이 경매에 넘어갔는데 임차인이 배당요구를 하지 않을 경우 낙찰자는 그 채권을 전액인수해야 합니다. 임차권 설정의 경우 대부분이 이 경우에 해당한다고 보면 됩니다.

 

등기일 이전에 임차권 설정을 했고 배당요구도 했을 경우 그 보증금액이 임대차보호법보다 많을 경우 전액인수해야 합니다.

일부인수

등기일 이전에 임차권 설정을 해고 배당요구도 했는데 그 보증금액이  임대차보호법 보장 범위 이내일 경우 배당 후 잔액을 인수해야 합니다.

인수 안 함

임차권 설정을 등기일 이후에 하게 되면 대항력이 없는 상태가 되어 권리가 말소됩니다.

 

마무리

임차인의 권리를 보호하기 위한 법으로 전세권 설정, 임대차보호법, 임차권 등기 명령, 임차권 설정 등이 있음을 살펴보고 어떤 경우 낙찰자가 그 채권을 인수하는지 알아보았습니다. 아는 만큼 손해를 보지 않고 아는 만큼 재산을 지킬 수 있습니다. 

 

감사합니다.