부동산 경매 절차 알아보기

부동산 경매 절차 알아보기

경매를 한 번도 안 해 봤거나 이제 해보려고 공부 시작하시는 분들은 경매가 어떻게 시작해서 어떻게 끝나는지 전체적인 흐름을 알고 싶을 겁니다. 부동산 경매 절차에 대해서 하나하나 쉽게 설명을 해 드리도록 하겠습니다.

 

경매에 나오게 되는 이유

경매는 언제 왜 나오게 될까요? 아주 기본적으로는 빚을 안 갚으면 나옵니다. 여러 가지 상황 중에서 가장 대표적이고 흔한 것이 바로 그 은행 빚을 안 갚는 경우예요. 누군가가 은행에 대출을 받았어요. 그런데 이자를 막 연체를 해요. 여러 번 연체를 합니다. 그러면 은행에서 어떻게 할까요? 은행에서는 이 사람이 돈을 못 갚을 거라는 생각이 들어요. 왠지 이자를 연체하면 돈을 못 갚을 것 같잖아요. 그러면 불안해집니다. 그래서 너 돈 갚아라고 하며 대출해 준 돈을 찾아가려고 합니다. 그런데 은행에서 독촉을 해도 이 사람이 그 돈을 안 갚아요. 경매신청 및 경매개시결정 그러면 이제 은행이 법원에 신청을 합니다. "이 사람이 집을 팔아서 내 빚을 갚게 해 주세요."라고요. 즉, 팔아서 갚아라 이런 얘기잖아요. 이게 바로 부동산 경매의 시작인 겁니다. 이렇게 은행이 법원에 경매 신청을 합니다. 그럼 법원에서는 관련 서류들 검토를 해요. 이 사람이 진짜로 빚을 졌는지, 진짜로 이자를 안 내고 있구나. 인정이 됩니다. 인정이 되면 경매를 시작하자. 땅! 땅! 땅! 결정을 내립니다. 그리고는 이제 빚진 사람에게 이 상황에 대해서 안내문을 보내는 거예요. 빚 갚으세요. 빚을 안 갚으면 집이 경매 넘어갑니다. 자 이런 경우에 이제 우리가 그 집에 등기를 떼 보잖아요. 그럼 등기에 써져 있는 거예요. 임의 경매 개시 결정 이라고요. 그게 바로 경매 시작입니다. 경매 신청이 됐습니다.

 

배당요구의 종기 결정 및 공고

그런데 이 집에 대해서 은행 말고 빚을 받을 사람들이 또 있을 수 있잖아요? 이때 그 사람들은요. "나도 돈 받을 거 있습니다."라고 말을 해야 돈을 받을 수 있어요. 이것을 우리는 배당 요구라고 부릅니다. 법원에서는 이 사람들에게 언제까지 배당 요구를 하라고 날짜를 지정해서 알려줘요. 이 배당 요구는 돈을 돌려받은 사람들뿐만 아니라 경매에 참여하는 우리 입장에서도 굉장히 중요합니다. 특히 이 집에 임차인이 있다면 임차인이 배당 유구를 했는지 꼭 확인을 해야 되는데요. 매각의 준비 (현황조사, 감정평가) 이렇게 경매 신청이 되면 법원이 주체가 되어서 여러 가지 준비를 합니다. 그중에 중요한 것 두 가지만 살펴볼게요.

현황조사서

자 첫 번째 경매 나온 집에 현황을 조사합니다. 경매에 나온 집이 현재 상태가 어떤지 누가 살고 있는지 임차인이 살고 있다면 보증금이 얼마인지 등등 집행관을 파견해서 조사합니다. 이렇게 조사된 내용은 현황 조사서라고 부르는 문서의 기록이 우리 같은 경매 사람들이 그 현황 조사서를 볼 수가 있어요 그 현황 조사서를 보고 경매됩니다. 경매 나온 집에 대한 정보를 얻을 수 있는 거죠.

감정평가서

두 번째 경매 나온 집에 가격을 평가합니다. 법원에서 이 집을 팔려고 하는데 도대체 얼마짜리인지 가격이 어느 정도인지는 알아야 판매할 수가 있지 않겠습니까? 그래서 감정 평가를 하는 회사들이 있습니다. 거기다가 의뢰를 해 합니다. 집에다가 가격을 매깁니다. 이때 이 감정평가사가 가격을 매기는 방법 중에 하나가 거래 사례 비교법이라고 하는 겁니다. 경매 나온 집이 있어요. 아파트, 빌라 이런 게 있어요. 그럼 그 주변에 비슷한 애들은 얼마나 거래가 되나를 봅니다. 그래서 "아 대략적으로 얘는 얼마쯤 하겠구나!"라고 해서 가격을 매깁니다. 이렇게 평가되는 금액을 감정가라고 부릅니다. 감정가가 처음 시작하는 최저 매각 가격이 되는 겁니다. 그리고 우리들은 입찰할 때 최저 매각 가격 이상으로 금액을 써야 입찰을 할 수가 있습니다. 자 이때 주의사항 하나 있습니다. 감정평가 금액하고 시세와는 상관없습니다. 이게 왜 그렇까요? 감정 평가를 한 시점과 실제로 경매가 나오는 그 시점이 시간 차이가 있어요. 보통 뭐 6개월에서 한 1년 심지어는 2, 3년 걸리는 경우도 있어요. 감정해 놓고 진행이 안되다가 뒤늦게 경매에 나올 수도 있습니다. 그 사이에 부동산 가격은 오를 수도 있고 떨어질 수도 있고 이게 결국은 변동을 하게 됩니다. 그래서 이 감정가는 그 물건의 가격이라는 뜻이 아니라 경매를 시작하기 위한 첫 스타트 가격이라고 생각하시면 됩니다. 그러니까 여러분들이 입찰하기 전에 입찰할 당시에 현 시세를 꼭 조사를 해야 되는 겁니다.

 

매각방법 등의 지정, 공고, 통지

준비가 끝나면 법원에서는 언제 경매를 시작할지 그 날짜를 정합니다. 그리고는 알려 줘요. 법원 사이트, 법원 게시판 이렇게 게시를 하게 됩니다. 우리가 보통 법원 사이트 안 들어가잖아요. 굿옥션이나 지지옥션, 탱크옥션 등의 유료경매사이트나 경매 대법원 사이트에서 경매 시작하는 날짜를 확인하실 수가 있습니다. 무료경매사이트로는 마이옥션도 괜찮습니다.  자 이렇게 대중들에게 알리는 것 외에도 은행이나 또는 돈을 받을 수 있는 사람들, 채권자들 또는 이해관계인들에게 우편물을 발송을 합니다.

그래서 경매가 시작된다고 법원 서류가 싹 날아갑니다. 그렇게 경매 시작을 알리는 거죠.

 

매각의 실시

자 드디어 경매가 시작이 됩니다. 근데 감정가가 너무 비쌀 수가 있잖아요. 그럴 경우에는 아무도 참여를 하지 않을 겁니다. 법원이 매긴 가격, 즉 감정가보다 높게 써야 되기 때문에 또는 최저가보다 높게 써야 되기 때문에 가격이 비싸면 아무도 안 들어와요. 그러면 그때 입찰자가 없어요. 이렇게 된 것을 유찰이라고 부릅니다.  그렇게 되면 법원이 보기에도 최저가가 높은 거잖아요. 그럼 낮춥니다. 최저가를 낮춰 가지고 다시 경매를 진행해요. 가격을 낮출 때도 그 감정가에서 일정 비율로 낮춰요. 서울은 20%씩 낮춥니다. 서울 외에 나머지 지역들은 30% 낮춥니다. 자 예를 들어서 감정가가 1억이라고 보겠습니다. 아무도 안 들어왔어요. 그럼 법원이 보기에 비싸구나 가격을 낮춰야지 하고 서울 같으면 1억에서 8천으로 서울 외의 지역은 1억에서 7천으로 낮춘다 이겁니다. 그러고서 다시 경매를 진행하는 거죠. 이게  1회 유찰입니다. 1차, 2차 갑니다. 그런데 2차인데도 안 들어와요. 그럼 또 낮추는 겁니다. 가격을 또 낮춰서 서울은 8천에서 또 20% 그 외 지역은 7천에서 30% 이런 식으로 3차, 4차, 5차 이렇게 가격을 낮추면서 낙찰이 될 때까지 계속 진행이 됩니다.

매각 결정절차

이제 낙찰이 되었다고 가정을 해 볼까요. 그러면 법원에서는 그동안의 절차에 특별한 문제가 없었는지, 하자가 있는지 또는 이해관계인이 이의제기가 없는지, 이 낙찰을 허락하지 않을 사유가 있는지 이런 것들을 조사를 합니다. 그래서 다 조사한 다음에 특별히 어떤 하자가 없다고 하면 허가를 내줍니다.

뭔가 하자가 있거나 절차상 문제가 생겼다거나 이의제기를 하면 또 불허가를 내리기도 합니다.

 

매각대금의 납부

그럼 이제 매각 허가가 떨어지잖아요. 매각 허가 결정이 되면 법원은 이제 낙찰자에게 잔금을 납부하라고 하는 납부 기한을 정해서 알려줘요. 그럼 낙찰자는 이 기간 안에 납부를 하면 돼요. 근데 만약 낙찰자가 그 잔금을 그 날짜까지 안 냅니다.  이게 바로 잔금 미납이에요.  잔금을 안 내면 법원이 보증금을 몰수하고 다시 한번 경매를 진행합니다. 이것을 재매각이라고 불러요.

 

소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령

낙찰자가 대금을 모두 납부하고 필요한 서류를 모두 제출을 합니다. 그다음 단계가 잔금을 냈으니까 법원이 낙찰자에게 소유권을 넘겨줘요.  등기부등본에 소유권 이전 등기를 합니다. 낙찰자 이름을 올려 줘요. 이렇게 해서 드디어 낙찰자는 부동산에 대한 소유권을 갖게 되는 겁니다. 

그런데 이게 끝이 아닙니다.  경매는 한 가지 절차가 더 남아 있습니다. 내가 낙찰받은 집에 누군가가 살고 있을 수 있어요. 소유자나 임차인이 남아 있어요. 그 사람들을 내보내는 과정이 남아 있습니다. 이걸 바로 명도하고 부르죠. 그 집에 살았던 사람하고 명도 협상을 해요. 나가라. 언제 나갈래? 이런 식으로 근데 협상이 원활히 되면 모르겠는데 잘 되지 않을 경우가 있습니다.  그러면 법원에 강제집행을 신청하게 됩니다. 강제집행 무섭고 어려워 보이잖아요. 이런 과정을 걱정하신 분들이 계시는데요. 사실은 별로 걱정할 건 없습니다. 이것도 다 방법이 있거든요. 물론 이건 다 공부를 해야겠죠. 모르고 그냥 하면 안 됩니다.

 

배당절차

낙찰자가 대금을 모두 납부하면 법원에 돈이 다 들어왔잖아요. 이제 법원은 낙찰 대금이 들어왔으니까 이걸로 배당을 해 줘야 돼요. 배당 기일을 정해서 이해관계인들(채권자, 임차인) 배당받을 사람들에게 배당 언제 할 거니까 그때까지 오세요. 하고 공지를 합니다. 배당을 요구한 사람들에게 돈을 나눠 주게 되면 경매 절차가 모두 끝나는 거예요.

 

마무리

경매 진행 과정에 대해서 설명을 드렸는데 도움이 되셨나요?

다시 한번 정리를 해 보면 일단 채권자가 경매 신청하고 법원이 공고를 하겠죠. 널리 알려요. 이 집 경매 들어갑니다. 그리고 경매 준비를 하겠죠. 이런저런 준비와 조사도 합니다. 그리고 이제 실제로 경매 진행을 하는 거죠. 낙찰이 돼요. 낙찰되면 매각이 된 거죠. 매각이 되면 잔금을 납부합니다. 잔금 납부하고 나면은 낙찰자는 명도를 하겠죠. 그리고 잔금 납부한 거 가지고 법원에서는 이제 배당을 하는 겁니다. 자 이렇게 총 아홉 단계로 진행이 되고 있습니다. 그렇게 어렵진 않죠? 감사합니다.