경매 낙찰 받을 때 고려해야 할 4가지

경매 낙찰받을 때 고려해야 할 4가지

아직까지 경매를 한 번도 안 해 보신 분들은 경매 입찰하면 그냥 낙찰이 된다고 생각할지도 모릅니다. 경매공부를 열심히 하고 입찰을 했는데 낙찰만 계속 받으면 결국 포기하게 됩니다. 지치지 않고 낙찰받을 수 있는 방법 4가지를 알려드립니다.

 

서언

경매에 입찰하기 위해서는 먼저 권리분석을 해야 합니다. 낙찰을 받았을 때 낙찰금 이외의 다른 돈이 더 추가로 들어가는지 아닌지에 대해 확인 하는 것을 권리분석이라 합니다. 그다음 해야 할 것이 물건분석입니다. 물건분석은 투자 가치성이 있는지, 적정 시세는 얼마인지, 내가 낙찰을 받고 바로 팔면 얼마나 수익을 볼 수 있는지에 대해 파악하는 것입니다. 내가 얼마에 입찰을 할 것이고 세금은 얼마나 나오고 부대비용은 얼마나 드는지 인테리어 비용, 이사 비용 등 소요되는 모든 비용을 계산한 후 실제로 온전하게 순수익이 얼마나 되는지 물건분석을 제대로 해야 합니다.

 

입찰하기 전 먼저 권리분석을 하고 그다음 물건분석을 합니다. 현장에 직접 나가서 분위기는 어떤지 임장을 하면서 근처 부동산에 들러서 어떤 식으로 매도가 가능할지 파악을 해야 합니다. 

 

첫 번째는 단독 입차를 노려라.

경매에 나온 물건 중 좋은 물건은 입찰자가 많은 물건이라고 생각이 될 겁니다. 그러나, 실상은 경쟁자가 많을수록 안 좋은 물건이 되니다. 그 이유는 입찰자가 많을수록 입찰가가 높아지기 때문입니다. 경매에서 제일 중요한 것 한 가지를 말한다면 첫째도 가격, 둘째도 가격, 셋째도 가격이라고 할 만큼 경매에서 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다. 그런데 어떤 유명 유튜버가 이 경매 물건이 좋다고 영상을 하나 올리면 수많은 사람들이 그 물건에 입찰을 하게 됩니다. 당연히 가격은 높아질 수밖에 없습니다. 

그럼, 어떤 물건에 입찰을 해야 할까요? 조회수가 낮은 물건에 입찰하는 것이 유리합니다. 조회수는 어떻게 볼까요? 유료경매사이트마다 사람들이 그 물건에 몇번이나 조회를 했는지 알려줍니다. 조회수가 300이라면 300명이 이 물건을 클릭했다고 볼 수 있습니다. 클릭수가 적을수록 경쟁자가 적다고 생각하면 됩니다.

그런데 막상 경매장에 가보면 사람들이 너무 많습니다. 경쟁자가 굉장히 많다고 생각됩니다. 그런데 실상 경매를 구경하러 오는 사람도 많고 경매 공부를 하는 사람들이 단체로 관람을 오기도 합니다. 사람은 많은데 입찰자는 상대적으로 적을 수 있습니다. 그런데, 분위기에 휩쓸려 경쟁자가 많다고 생각하고 입찰가를 올려서 입찰하는 사람들이 있습니다. 분위기에 휩쓸리지 않으려면 미리 입찰가를 정해서 와야 합니다. 현장에서 내려서 할 수는 있어도 절대 올려서 입찰하지 않는다는 원칙을 정해야 합니다. 낙찰이 목표가 아니라 낙찰 후 수익을 내는 것이 목표이기 때문입니다.

 

법원에 입찰을 하러 갈 때도 물건 한 개만 보지 말고 근처의 물건들을 살펴보고 한 번 갈 때 여러개에 입찰을 하면 낙찰 확률도 올라가고 시간을 그만큼 절약할 수 있습니다. 임장을 갈 때도 입찰을 할 때도 집 근처가 아니라면 한꺼번에 여러 개를 하는 것이 좋습니다.

두 번째는 무조건 아파트만 보지 말고 좀 종목을 넓혀라. 

부동산에서 가장 인기 있는 종목은 아파트입니다. 그래서 경쟁자가 그만큼 많습니다. 아파트는 시세 조사하는 것도 편하고 되팔 때도 다른 부동산보다는 수월하게 할 수 있는 종목입니다. 그렇지만 인기가 있는만큼 수익은 적다고 봐야 합니다. 그래서 입찰을 할 때 무조건 아파트만 보지 말고 시야를 넓여서 여러 가지 물건을 분석하고 그중에 투자 가치성이 뛰어난 물건에 투자를 해야 합니다. 

이렇게 하기 위해서는 물건을 보는 능력을 길러야 합니다. 매일 매일 30분 이상 경매 물건을 살펴봐야 합니다. 처음 시작이라면 권리분석을 하는 훈련을 먼저 하고 그게 되면 물건 분석을 매일 30분 이상 하다 보면 어느 순간 물건 보는 능력이 성장해 있는 자신을 발견하게 될 것입니다. 

세 번째는 아파트라 해도 시세 조사 똑바로 해야 된다.

아파트는 최근 거래 내역을 보고 판단을 많이 하는데 무조건 거래 가격만 보면 안됩니다. 왜냐하면 아파트는 같은 단지라도 몇 층이냐에 따라 가격이 달라지기 때문입니다. 저층은 고층보다 몇 천만 원씩 싸게 거래가 됩니다. 아파트 실거래 물건은 고층인데 자기가 입찰하려는 물건은 저층이라면 훨씬 보수적으로 가격을 책정해야 합니다. 

네 번째는 절대 포기하지 말라

마지막으로 절대 포기하지 마세요.  계속 계속 입찰을 해 보셔야 됩니다. 패찰을 통해 배우는 것도 있습니다. 패찰을 하는 날이 있으면 반드시 낙찰이 되는 날도 있는 것입니다. 적정 가격보다 높게 낙찰을 받아봐야 수익을 낼 수 없으니 계속해서 공부하고 입찰에 도전해 보시기 바랍니다.

 

마무리

오늘 1등으로 낙찰받는 방법에 대해서 알려 드렸습니다. 첫 번째는 단독 입차를 노려라. 두 번째는 무조건 아파트만 보지 말고 좀 종목을 넓혀라. 세 번째는 아파트라 해도 시세 조사 똑바로 해야 된다. 네 번째는 절대 포기하지 말라고 얘기해 드렸습니다. 이 네 가지 방법을 통해서 꼭 낙찰을 받으시는 여러분이 되시길 소망합니다. 감사합니다.