단기매도시 유리한 개인 매매사업자로 세금을 줄이자

부동산 개인 매매사업자로 세금은 줄이고 고수익을 낼 수 있는 방법

 

부동산 경매를 통해서 단기매도를 했을 경우에 좀 수익을 많이 낼 수 있는 방법인 개인 매매 사업자에 대해 알아보겠습니다. 개인과 개인 매매 사업자의 가장 큰 차이점은 매도 시의 세금을 얼마를 내는지가 굉장히 다릅니다. 그 차이점을 알아보고 부동산 투자에 활용하시면 좋겠습니다.

 

개인으로 거래 시 세금은?

개인의 경우에는 양도세율 적용을 받습니다. 그래서 1년 이내에 단기간에 매도를 할 경우에는 양도세율이 무조건 70%입니다. 거기에 지방세까지 포함이 된다면 77%, 양도세 비율이 굉장히 높기 때문에 거의 수익이 나기가 굉장히 어렵습니다.

개인 매매사업자

개인 매매사업자로 단기간에 1년 이내에 매도를 한다면 이 세율 자체가 굉장히 낮아집니다.

그래서 기본세율 적용을 받게 됩니다. 양도세율에 대한 이 부분이 가장 큰 차이점이라고 할 수 있습니다.

 

두 번째 가장 큰 차이점은 부동산을 우리가 취득하고 양도까지 하는 것에 있어서 비용이 들어갑니다.

개인의 경우에 이 필요경비가 자본적 지출에 대해서만 적용을 해주는 반면 개인 매매 사업자의 경우에는 자본적 지출과 수익적 지출 이 두 가지를 모두 다 포함을 시켜 주기 때문에 비용 처리 구간이 굉장히 폭이 넓습니다.

그래서 우리가 세금을 내는 것이 굉장히 절세될 수 있습니다.

 

개인의 경우에는 양도세 적용을 받고 개인 매매 사업자인 경우에는 소득세율로 인정을 한다.

 

 개인의 경우에는 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%의 양도세를 내야 됩니다.

그리고 2년 이상 보유 시에는 시세차의 구간별로 해서 세율이 적용이 됩니다. 6~45%까지 이렇게 적용이 되죠.

 

그런데 개인 매매 사업자인 경우에는 양도세율이 아니라 사업소득으로 인정이 되니 소득세율을 보셔야 합니다. 

2023년도 개정안을 볼게요.  1,400만 원 이하인 경우에 6% 5천만 원 이하는 15% 8,800만 원 이하는 24% 그런데 우리가 소액을 가지고 부동산 경매를 통해서 수익을 내기 때문에 사실 이 밑으로는 아직 적용은 안 될 것 같아요.

우리는 6% 또는 15% 이 구간에서 아마 적용을 많이 받게 될 겁니다. 

법인사업자와 개인 매매 사업자와의 차이

법인사업자는 특별 부가세 법인세까지 해서 한 30% 정도 생각을 하면 됩니다.

소액으로 하는 우리들은 1400만 원에서 5천만 원 구간이 단기매도 하면서 수익을 내는 구간으로 가장 많아요. 그렇기 때문에 어떻게 보면 법인보다도 개인 매매 사업자가 훨씬 더 유리한 겁니다.

법인은 30% 정도를 내야 되지만 개인은 작게는 6%고요 우리가 조금 수익을 많이 내면 15% 정도밖에 적용이 되지  않습니다. 이 부분의 차이가 굉장히 큽니다.

개인과 개인 매매 사업자의 차이

개인과 개인 매매 사업자의 또 차이점인 자본적 지출과 수익적 지출은 도대체 무엇인가?

여러분들이 일반적으로 아시는 것처럼 개인으로 필요 경비 처리가 되는 부분이 있죠?

취득세, 등록세, 중개수수료, 법무사 비용, 인지대, 채권 할인료 등이 있습니다.

개인도 새시설치, 발코니개조, 보일러 설치 및 확장공사 비용 등은 비용 처리를 해줍니다.

 

그리고 양도 시에 중개수수료, 광고비 이런 것들을 자본적 지출이라고 합니다.

그래서 개인인 경우에는 이 자본적 지출도 비용 처리가 된다라는 점 알고 계시면 좋을 것 같고요.

 

개인 매매 사업자의 경우에는 자본적 지출과 함께 도배, 장판, 타일, 마루, 주방가구, 붙박이장, 이자 비용까지 모두 비용 처리에 포함이 됩니다. 차량 유지비, 인건비, 임대료, 접대비, 복리후생비, 감가상각비 등 이런 수익적 지출도 모두 포함이 되어서 세율에 적용된다는 점이 또 굉장히 메리트가 있어요.

양도소득세 신고

그래서 개인으로 했을 때에는 양도소득세로 신고가 들어가는 반면 개인 매매 사업자인 경우에는 종합소득세로 신고를 해야 됩니다. 종합소득세는 다음 해 5월에 신고를 하게 되어 있어요.

양도소득세는 우리가 매도를 한 달을 기준으로 해서 두 달까지 이 세금을 내야 돼요. 세금을 계산하는 방법을 한번 보자면 양도가 우리가 매도한 금액이죠. 그리고 취득가액 우리가 처음에 매수했던 금액이죠. 그 차액에서 필요경비를 뺀 양도 소득 금액에서 기본공제 250만 원을 뺍니다.

이건 뭐냐면 1년에 1인당 한 번만 250만 원 기본 공제를 해줘요 그래서 양도소득금액에서 250만 원을 빼고 그 값이 과세표준이거든요. 여기에 세율을 적용합니다. 이 세율은 앞에서 봤듯이이 기본세율로 적용이 되는 거죠 1년 미만이면 70% 적용해야 되고요 2년 미만이면 60% 나머지 2년 이상 보유를 했을 때 여기 시세차의 이 값을 기준으로 해서 이 세율을 곱하면 산출세액이 나옵니다. 이게 바로 세금입니다.

지금 그런데 우리는 단기 매도를 이야기하고 있어요. 이 세율에는 77% 정도가 들어갑니다. 그랬을 때 순소득이 얼마 되지 않겠죠.

종합소득세 산출방법

그러면 개인 매매 사업자의 적용되는 종합소득세 산출 방법을 한번 계산을 해 볼게요. 개인 매매 사업자를 했을 때에는 그다음에 5월에 종합소득세 신고를 해야 되는데요. 개인 매매사업자로 매도를 하더라도 처음에 예정신고라고 해서 양도세로 먼저 신고를 하셔야 됩니다. 양도세로 먼저 신고를 하고 그다음에 5월에 종합소득세 신고를 합니다.  왜냐하면 1년 동안에 우리가 이 사업을 통해서 사용된 경비들이 있을 거잖아요. 그거를 모두 포함해서 5월 달에 다시 신고를 하는 거예요. 이 예정신고 때 낸 세금 보다 5월에 종합소득세 신고했을 때 내야 되는 세금이 적으면 환급을 받습니다. 

예정신고와 확정신고

예정신고와 확정신고를 해야 합니다. 예정신고는 양도소득세랑 똑같이 매도한 달 말일을 기준으로 두 달 안에 하셔야 되고요. 이거 먼저 예정신고 해 놓고 다음에 5월 달에 모든 경비랑 다 포함을 해서 다시 한번 종합소득세 신고를 합니다. 그래서 더 낸 세금은 우리가 환급을 받는다 이렇게 생각하시면 됩니다.

 

종합소득세 한번 볼게요. 다른 거 빼고 부동산 단기매도 관련된 내용으론 보자면 매도했을 때 금액이죠. 그리고 처음에 우리 취득했을 때의 금액. 그 차이가 시세차익이 되겠죠. 시세차익에서 필요경비를 뺍니다. 자본적 지출과 수익적 지출 모두 다 필요경비에 해당이 됩니다.  인테리어 한 비용, 교통비 뭐 식대 이런 것까지 다 포함이 되겠죠. 그게 바로 소득 금액이고요. 여기에서 개인 매매사업자는 사업 소득이기 때문에 10년 동안에 이 결손 난 것들을 다 상계 처리를 해줘요.

그럴 일은 없겠지만 투자를 하다 보면 좀 마이너스되는 부분이 있을 수 있어요. 수익을 못 내는 부분도 있을 수 있고요. 이런 것들을 10년 동안 수익 난 것과 수 익나지 않은 것 상계 처리를 해줘서 또 세금을 절세할 수 있습니다.

그래서 이월 결손금을 빼고요. 거기에서 이제 소득공제 되는 부분들을 또 빼죠. 부양가족이 있거나 인적공제라든지 이런 것들은 빼면 과세표준 금액이 나옵니다. 여기에서 단기매도는 6~15% 정도 수익이 난다고 했습니다. 그래서 1,400만 원 이하면 6% 적용하시면 되고요. 1400만 원 이상 5천만 원 이하이면 15% 적용해서 산출된 금액이 우리가 내야 되는 세금입니다.

 

그래서 양도세 77%를 내는 것보다는 우리가 소득세율로 적용을 했을 때 훨씬 더 수익이 많이 나겠죠. 이렇게 해서 부동산 경매는 현 시세보다 훨씬 더 저렴하게 낙찰을 받아서 이미 수익을 내면서 투자를 하는 재테크입니다. 여기에다가 세금까지 절제할 수 있는 이 개인 매매 사업자를 통해서 단기 매도를 하면서 수익을 낸다면 가지고 있는 투자금을 조금씩 조금씩 더 불려서 아마 더 많은 수익을 낼 수 있는 좀 점핑할 수 있는 기회가 되지 않을까 싶습니다.

개인 매매 사업자의 단점

그런데 개인 매매 사업자에서 단점이 있어요. 가장 큰 단점은 아무래도 소득세율로 적용을 받기 때문에 연봉이 높으신 분들은 여기에 플러스 이 소득이 합산이 되기 때문에 소득세율이 더 높아진다는 거예요. 그래서 이 개인 매매 사업자의 경우에는 소득세율이 15% 이 안에서 좀 해결하실 수 있는 분들이 하시면 가장 유리할 것 같습니다.

 

투자를 하는 것도 중요하지만 이 세금을 절세하는 것 내가 가지고 있는 자산들을 잘 정리하고 최고의 수익을 내는 요런 방법으로 여러분들이 꾸준하게 하시면 분명히 여러분들 부자 되는 길로 한걸음 한걸음 다가가실 수 있으리라고 생각합니다.

개인 매매 사업자 발급 방법

개인 매매 사업자를 내는 것은 그렇게 어렵지 않습니다. 여러분들 주변에 가까운 세무서를 방문하셔서 발급을 받으시면 되고요. 또는 홈택스 이용해서 인터넷으로 발급하시는 방법이 있거든요. 여러분들 하나하나 배워가면서 이렇게 도전하시기 바랍니다. 

 

감사합니다.