1억 이하 소액아파트 빠르게 팔리는 노하우

1억 이하 소액아파트 빠르게 팔리는 노하우

오늘은 아파트 단기매도 물건에 대해서 공부해 보겠습니다. 경매 초보자는 물건을 고르는 게 너무 어렵고 어떤 물건이 매도가 잘될지 너무 걱정이 많이 됩니다. 물건을 어떻게 고르는지 그리고 어떤 물건들이 매도가 잘 되는 물건인지 이런 것들을 경매지에서 어떻게 찾고 판단하는지 지금 현재 진행되고 있는 경매 물건을 가지고 공부해 보도록 할게요.

 

경매지 보는 방법

먼저 경매지 볼 줄 알아야 되겠죠. 그래야 여기에서 내가 입찰할 수 있을 만한 물건을 고를 수 있습니다.

지역, 가격 설정

경매지(경매사이트) 보시면 먼저 주소 선택이라고 해서 해당 지역을 선택해야 합니다.  서울, 부산, 대구, 인천, 경기 등등 지역을 설정할 수 있어요. 자기가 살고 있는 해당 지역에 있는 물건만 보셔도 상관은 없습니다. 하지만 전국을 좀 보시라고 말씀을 드리고 싶습니다.  왜냐하면 소액이기 때문에 물건을 볼 수 있는 그 조건의 한계가 있잖아요. 근데 지역까지 설정을 해 버리면은 그 조건이 더 좁아집니다.  그래서 일단 다 열어 놓고 보시는 것을 추천드릴게요. 설정을 하지 않으면 전국 물건을 모두 보게 됩니다.  물건 종류는 아파트로 설정을 하시고요.

그 다음에 감정 가격에 있어요. 소액으로 할 거니 1억까지 설정을 합니다.

1억으로 설정을 한 다음에 밑에 검색 버튼을 누르면  감정가 1억 이하의 물건들이 쭉 나옵니다.

그 중에서 우리가 입찰 들어갈 수 있는 물건들을 골라내야 됩니다.

 

먼저 입찰 일자가 있습니다. 입찰 며칠 전이라고 나옵니다.

물건을 클릭해 보면 도시 이름이 나오고 감정가, 최저가 등이 나옵니다.

대지권이 몇평인지 건물 면적은 얼마인지 쭉 나옵니다. 사진도 보고 지도도 봅니다. 

지도를 볼 때는 아파트가 여기 하나 있구나. 그래서 싸는구나.  그냥 이 정도로 살펴보고 지도는 얼른 끄세요.

토지 건물 현황

그리고 나서 토지 건물 현황을 봅니다.

토지 면적과 건물 면적에 대한 내용과 감정가 사용 승인 같은 내용들이 있습니다. 

첫 번째이 우리 해당 물건 인근에 있는 가장 대표적인 건물이 나와요.

두 번째는 교통 현황에 대해서 내용을 기재를 해 놨어요.

세 번째는 토지의 모양이 나와요.

네 번째는요 우리 해당 물건에 접해 있는 도로의 상황을 알려 줘요.

마지막으로는 시설에 대한 이야기가 나오는데요. 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스, 간혹 LPG 되어 있는 경우도 있습니다. 이 내용은 눈으로 그냥 쑥 하고 훑어서 내려가시면 됩니다.

임차인 현황 권리 분석

임차인이 없으면 전부 소유자가 점유를 하고 있다고 보면 됩니다. 임차인이 있을 때에는 대항력의 유무를 봐야 하기 때문에 살펴보지만 대항력이 있다 하더라도 우리가 물건을 검색할 때는 여기에서 막 권리 분석을 정확하게 한다거나 하지 마시고  물건만 괜찮으면 일단 관심 물건으로 담아 두세요.

건물 등기에서 말소 기준 등기 이후에는 모두 소멸이 됩니다. 그런데 밑에 가처분이 라고 하는 글자가 있으면 한 번 스톱해야 돼요. 이 가처분은 소유권 이전에 관련된 가처분은 유용합니다. 그래서 그 부분이 소유권 이전에 관련된 가처분인지 옆에 그런 내용들이 기재되어 있는지 봐야 합니다. 그런 물건도  많지 않으니 알고만 계세요.

이렇게 하면 물건 검색이 끝나요. 물건을 하나 이렇게 검색해서 내가 관심 물건으로 담을지 말지를 결정하는 데는 딱 30초 이내로 모든 것을 판단하셔야 됩니다.

물건 검색 요령

물건 검색을 많이 하세요. 많은 물건을 보고 내가 좋은 물건을 고르는 확률과 열 개도 채 보지 못한 몇 개 물건 중에서  이것 괜찮다라고 고르는 거랑 너무 다릅니다. 어떻게 보면 경매는 속도 전이에요. 누가 좋은 물건을 빨리 골라서 빠르게 조사하고 빠르게 입찰하느냐! 투자금 대비해서 대출을 활용하면 세 배까지 입찰가를 쓸 수 있습니다.

정확한 팩트, 사실을 가지고 판단하고 입찰을 해야 됩니다. 단지 정보라고 보이시는걸 누르시면 네이버 부동산으로 바로 연동이 됩니다. 근데 경매지(경매사이트) 마다 좀 다를 수 있어요.

연동이 됐으면 여기에서 동일 매물 묶기라고 하는 여기를 클릭하세요. 동일 매물을 묶으면 중복되지 않고 그냥 한 물건마다 하나씩 나오니까 묶어 줍니다. 전용면적과 공급면적이 있는데 담아둔 물건과 같은 평수를 클릭해 줍니다.

가장 저렴하게 나와 있는 매물은 얼마에 나와 있나를 확인하기 위해서죠.

실거래가도 눌러봅니다. 매물의 호가와 실거래가를 비교해 보고 물건의 가치를 판단해야 합니다.

단기 매도를 목적으로 낙찰을 받는건데 거래가 돼야 팔고 나올 수 있습니다. 그러니 거래량도 보고 언제 실거래가 있었는지 봐야 합니다. 거래량만 충분하다면 우리는 경매로 저렴하게 낙찰을 받았기 때문에 가격 경쟁력이 있으니 단기매도가 가능한 것입니다.

전체 세대수 대비해서 매도 매물이 5% 이내라면 굉장히 경쟁력이 좋은 편입니다. 세대수 대비 5%를 기준으로 그 이하로 매물이 나와 있는 물건 위주로 입찰을 하시면 좋습니다.

네이버 부동산에 나와 있는 매도 호가는 희망가격이므로 조정이 가능합니다. 그래서 실거래가를 참고해서 입찰가를 정해야 합니다.

주의사항

여러분들이 물건은 어떻게 판단하면 좋을지 함께 한번 이야기해 보도록 할게요.

개인 매매 사업자로 매도를 할 것이기 때문에 85m 초과하는 것은 피하세요. 그 이하의 물건으로 하세요.

조사하실 때 여러분들이 관리실에 체납 관리비가 있는지도 알아봐야 합니다.

 

마무리

많은 물건을 빠르게 보셔야 합니다. 속도 전이에요. 금액이 적을수록 더 속도전을 내셔야 합니다. 그리고 소액으로 할 수 있는 단기 매도가 가능한 물건을 경매지에서  찾는 방법까지  원스톱으로 한번 공부를 해 봤어요.

돈이 적기 때문에 찬밥 더운 밥을 가리면 안 된다라고 생각을 하고 지역을 가리지 않고 시작해야 합니다.

그런데 시간을 들여서 멀리까지 임장도 가고 해야 되니 시간과 교통비 이런 것들이 들어가잖아요. 그렇기 때문에 한번 이동을 할 때 물건 하나를 가지고 이동하지 말고 최대한 많은 물건을 보고 올 수 있도록 동선을 짜고 그 주변에 있는 다른 물건들도 다 같이 조사를 해서 충분히 가성비 있게 그렇게 조사를 하고 와야 합니다.

그렇게 해서 우리 낙찰 받고낙찰받고 팔고 낙찰받고 팔고 이렇게 경험을 쌓고 투자금을 불려서 더 좋은 물건으로 하셔야 합니다.

점점 더 점핑하면 건물주가 되어서 월 천만 원 벌 수 있는 월세 천만 원씩 따박따박 받을 수 있는 그날까지 열심히 공부하고 입찰하고 낙찰받고 매도합시다. 감사합니다.