소액 경매로 월세 받는 집주인이 되는 방법

소액 경매로 월세 받는 집주인이 되는 방법

500~1000만 원만 있어도 경매가 가능할까요? 요즘 20대 후반에서 30대 초반인 분들은 모아놓은 돈이 한 2천만 원에서 3천만 원 정도밖에 없는 분들이 꽤 많으신데요. 이런 분들은 "내가 무슨 부동산 투자냐! 부동산은 돈이 있어야지 투자하는 거 아니냐?"라고 생각을 많이 하십니다. 이런 분들에게 소액으로 어떻게 부동산 투자를 하는지에 대해서 알려 드리려고 합니다.

 

경매 사례

먼저 경매사이트에서 어떤 물건을 사야 할지 찾아보시기 될 겁니다. 예를 들어, 감정 평가 금액이 1억 6,100만 원에 나왔습니다. 그런데 한 번 유찰이 됩니다. 그러니까 1억 6,100만 원에는 아무도 낙차를 안 받아 간 거죠. 그럼 서울에 있는 지역은 20%, 그 외에 지역은 30% 깎인 금액으로 다시 경매가 나오는 걸 유찰이 해요. 한번 유찰이 돼서 최저가 금액이 1억 2,880 원에 나오게 됐습니다. 1억 3천만 원에 낙찰을 받게 됐어요. 그럼 이렇게 낙찰을 받았을 때 실제로 얼마가 필요한지에 대해서 같이 계산을 해 볼게요.

 

경매 낙찰 후 들어가는 비용

우선 부동산을 투자할 때 기본적으로 들어가는 비용들이 있습니다. 먼저 부동산을 사게 될 때 내야 되는 취득세가 있는데요. 이 물건 같은 경우는 공시가 1억 이하인 물건이었기 때문에 취득세가 다주택 자여도 1% 나오게 되는 거예요. 취득가 1%인 130만 원이 취득세로 내야 되는 비용입니다. 각종 부대비용이 들어가는데요. 법무사비나 인테리어비, 등기비용 같은 게 한 300만 원 정도 들어갑니다. 그럼 총 들어간 금액이 1억 3,430원이 됩니다.

갭투자

그럼 1억 3,430 원이 전체 현금으로 필요할까요? 아닙니다. 이 집에 전세를 맞출 수 있는 금액이 1억 1,900만 원이었고 그럼 내가 실제로 필요한 돈을 여기 1억 3,430 원에서 1억 1,900만 원을 뺀 130만 원이 필요한 겁니다. 전세를 이용해서 내 투자금을 최소로 만드는 겁니다. 이것을 갭 투자라고 하는데요. 요즘 전세 사귀니 빌라 왕이니 해서 갭투자에 대한 안 좋은 인식들이 좀 생겨났는데요. 갭 투자는 우리나라에서 오랜 시간 동안 자리잡고 있었던 하나의 투자 방식입니다. 돈이 없는 사람들이 소자본으로 투자하기 가장 좋은 투자 방법이죠. 그런데 낙찰을 받자마자 바로 전세를 맞출 순 없어요.

 

경매 절차상 돈의 흐름 : 경락 잔금 대출 이용

여기서 경매 절차를 좀 간략하게 말씀드리면 낙찰을 받고 나서 한 달 뒤쯤에 이미 낸 보증금을 뺀 금액을 잔금으로 치러야 돼요. 그리고 인테리어를 한 다음에 단타 매매로 현금을 수익을 가지거나 아니면 전세나 월세를 맞춰서 임차를 맞추는 방법도 있어요. 그런데 이 잔금을 치르고 나서 이 전세를 맞추기 전에 중간 시점이 있잖아요. 그럼 이땐 대출을 활용해야 돼요. 경락 잔금 대출이라 해서 인테리어 하는 동안이 몇 개월 동안의 대출 이자를 내는 거죠 그리고 인테리어가 끝나고 나서 이 전세가 맞춰지면 전세금을 가지고 대출금을 상환을 하는 겁니다. 왜냐하면 전세를 맞추려고 하면 대출이 있으면 안 되거든요. 그럼 실투자금 130만 원을 가지고 산 이 부동산을 1억 7천만 원에 팔았습니다 이건 1년도 지나지 않은 실제 사례예요. 심지어 한참 부동산 거래가 얼어붙었다 했을 때 수익을 낸 사례입니다. 그래서 1억 7천만 원에 팔았죠. 취득할 때 들어갔던 돈이 1억 3,430 원입니다.

 

양도소득세

그리고 팔 때 내야 되는 세금이 양도세에요. 원래는 양도세도 개인으로 취득해서 1년이 안 지났는데 팔게 되면 70%를 내야 합니다. 그런데, 매매 사업자라고 부동산을 사고파는 사업자를 내게 되면 1년이 안 지나도 기본 세율을 낼 수 있어요. 이 물건은 매매 사업자로 팔았을 때 기본 세율을 내게 됩니다. 대략적으로 계산했을 때 양도 차액이 3,570만 원이에요. 그러니까 세율은 15% 계산을 해 주면 됩니다. 그럼 3,570만 원에서 15% 곱해 주면 535만 원이 나오게 되는데 여기서도 일정 금액을 좀 빼 줘야 되거든요. 그렇게 빼고 나면 대략적으로 한 400만 원이 양도세로 나오게 됩니다.

 

소액 경매 투자를 해야 하는 이유

양도 차액은 3,570만 원이었습니다. 여기서 취득세 130만 원, 부대 비용 300만 원, 양도세 400만 원을 빼주면 2,740만 원이 됩니다. 그럼 실투자금 130만 원이 순수익 2,740만 원을 벌어다 준 겁니다. 이렇게 돈을 벌 수 있다고 얘기를 해 줘도 겁부터 먹으시는 분들이 있습니다. 전세가 안 맞춰지면 어떡하냐? 요즘 집값이 떨어지고 있는데 경매 투자하는 게 맞냐? 맞아요.

앞에서 잠시 나왔던 전세 사기니 빌라왕 같은 것 때문에 특히 수도권 빌라들이 전세가가 많이 떨어졌습니다. 그런데 대신 월세가 엄청 올랐다는 거 알고 계세요? 서울에 있는 쓰리룸 빌라들은 기본적으로 월세가 100만 원을 넘게 받고 있어요. 그런데 빌라의 월세를 주고 살고 있는 임차인들이 대부분은 20대에서 30대들이 많아요. 이 분들이 전세 사기에 대한 두려움 때문에 매달 100만 원 넘는 월세를 내는 건 한계가 있을 겁니다. 지금은 금리가 높으니까 전세 대출을 받아서 대출이자 나가는 것 하고 별로 차이가 안 나는 것 같으니까 월세로 들어가기도 하지만 금리 인하가 시작되면 전세로 갈아타는 사람들이 점점 증가하게 될 겁니다. 그럼 다시 빌라 전세 수요도 지금보다 높아질 거예요. 그럼 전세 수요가 많아지면 전세가는 높아질 거고 전세가가 높아지면 어떻게 될까요? 결론부터 말씀드리면 매매가도 같이 올라서 시세 차액을 볼 가능성이 커집니다. 잘 이해가 안 갈 수도 있어서 좀 더 자세히 설명을 드릴게요. 일단 전세가는 매매가보다 낮은 게 정상입니다. 상식적으로 생각해 봐도 그렇죠. 그런데 만약 전세가가 매매가보다 더 높아지면 어떻게 될까요? 이건 정상적이지 않은 상황이기 때문에 당연히 매매가가 전세가보다 더 높아지려는 압력이 생기게 되는 겁니다. 그래서 전세가가 어느 정도 오르면 매매가도 그의 힘입어서 어느 정도는 따라 올라가게 돼 있어요. 그러니까 월세의 부담이 커지면서 전세 수요가 다시 되살아날 거고 그럼 전세가가 조금씩 오르게 되는 거죠. 전세가가 오르니까 자연적으로 매매가도 오르게 되는 겁니다. 그럼 전세가 안 맞춰지면 어떡하냐 집값 계속 떨어지는 거 아니냐? 걱정할 필요가 없겠죠.

 

초보자도 가능한 소액 투자

초보도 하기 좋은 소액 투자는 크게 두 가지가 있습니다.

첫 번째는 서울이랑 수도권에 있는 빌라 투자

출퇴근 하기 좋은 지하철 노선이 주위의 있다면 임차 수요는 좋을 거예요.

 

두 번 번째 방법은 지방 나 홀로 아파트예요. 지방이라 해서 광역시 이런 곳 얘기하는 거 아니고요. 소도시라고 불리는 지역에 한 동짜리 아파트인 거예요. 서울에 있는 빌라보다 더 적은 금액으로 투자할 수 있는 게 이 지방 나 홀로 아파트예요.

이런 아파트들은 가격이 잘 안 오르긴 합니다. 그런데 빨리 빨리 매도해서 수익 보기에는 이런 아파트들이 더 훨씬 유리해요.

아파트는 최근에 거래된 가격과 언제 거래가 되었는지 얼마에 거래가 되었는지 손쉽게 찾아볼 수 있는데요.

경매에 나온 물건이 얼마나 자주 거래되는 아파트인지 확인해 해주는 겁니다. 매도할 가격은 딱 정해져 있고 내가 얼마나 수익을 볼 건지만 정해서 입찰가를 정하게 되는 거죠. 그렇게 되면 소유권 이전을 하고 나서 바로 매도가 가능한 물건이 되는 겁니다. 이런 물건들은 특히 공단 앞에 있는 물건들이 좀 많아요. 공단에 다니시는 분들이 이동이 좀 많기 때문에 들어오는 사람도 많고 나가는 사람도 많기 때문이에요. 그래서 임차 수요도 높을 뿐만 아니라 임차를 못 구하게 된다면 매매까지 해서 들어오게 되는 거죠. 이렇게 서울 빌라, 지방 나 홀로 아파트를 통해서 1, 2천만 원 가지고도 충분히 부동산 투자도 가능한데요.

이런 투자 방법을 잘 모르기 때문에 부동산 투자는 무조건 돈이 많이 있어야지 시작할 수 있다고 생각을 하는 거예요.

부동산 투자는 지금 당장 시작을 하셔야 돼요. 지금 가지고 있는 돈이 300만 원 밖에 없다면이 300만 원으로 어떤 걸 투자할 수 있는지 경매 사이트에서 뒤져보세요.