부동산 투자시 개인, 개인 매매 사업자, 법인사업자 중 선택 요령

부동산 투자 시 법인사업자 중 선택 요령

부동산 투자를 하실 때 개인으로 해야 될지 매매 사업자로 해야 될지 법인사업자로 해야 될지 굉장히 고민이 됩니다. 오늘은 법인사업자를 이용해서 우리가 또 어떤 수익을 낼 수 있는지 어디에서 우리가 또 장점들을 활용할 수 있는지에 대해서 한번 살펴보도록 하겠습니다.

 

부동산 취득시 취득 주체

먼저 우리가 부동산을 취득할 때는요 개인 개인 매매사업자 법인사업자 이렇게 3개로 나뉠 수가 있어요.

개인

개인 보통은 개인으로 많이 하시게 됩니다. 개인은 말 그대로 내 명의로 부동산을 취득하게 되는 겁니다. 내 명의로 취득한이 부동산은 당연히 나의 자산으로 잡히게 됩니다. 다 취합이 되겠죠.

그런데 개인으로 만약에 내가 부동산을 취득해서 바로 매도를 하고 싶은 거죠. 1년 이내에 매도를 하고 싶다. 그랬을 때 우리가 세금을 많이 내야 됩니다. 양도소득세라고 하는 세금을 무려 70%나 내야 합니다.

개인 양도세율 은 1년 미만은 70%, 1년에서 2년 사이는 60%, 2년 이후부터는 시세차익에 따른 기본 세율이 적용이 됩니다.  최대 이제 45%까지 적용이 되고요. 누진공제도 받을 수 있어요. 그래서 보통 개인 명의로 우리가 부동산을 취득할 때는 단기매도를 하면 수익이 남지가 않아요. 여기에는 지방 소득세까지 해서 77%거든요. 그래서 2년을 보유해서 최대한 우리가 수익에서 세금을 조금 내는 방향으로 기본세율을 적용받고 누진공제까지 받을 수 있도록 2년 이후에 매도를 합니다.

 

개인 매매 사업자

개인 매매 사업자는 무엇일까요? 개인과 동일한 부분은 개인으로 취득을 하는 거예요. 입찰을 볼 때도 매매 사업자로 입찰을 보는 것이 아니라 내 개인 명의로 입찰을 보는 겁니다. 그럼 당연히 취등록세 부분에 있어서도 내가 가지고 있는 내가 보유하고 있는 이 부동산이 취합이 되기 때문에 중과될 수 있는 거죠.

개인 매매 사업자의 장점

장점은 단기매도시 양도소득세를 신고 하는 것이 아닙니다. 개인 매매 사업자의 사업으로 보는 것이기 때문에 소득세 적용을 받습니다. 그래서 1년 이내 2년 이내에 우리가 단기 매도를 하더라도 개인처럼 70%, 60% 이렇게 양도세 적용이 되는 것이 아니고 소득세율로 적용이 되기 때문에 양도세 기본 세율과 동일하다고 보시면 됩니다.

 

비용 처리 부분에 있어서도 굉장히 범위가 넓습니다.

개인은 도배 장판 이런 것들은 사실 적용이 안 됩니다. 인테리어 비용 이런 것들은 비용 처리를 할 수 없습니다.

개인 매매 사업자로 매도를 할 때는 이런 인테리어 비용들을 모두 다 적용받을 수가 있습니다.

 

법인사업자

법인사업자는 무엇이냐? 법인사업자는 말 그대로 내가 회사를 하나 설립한다라고 생각하시면 돼요. 우리가 개인으로 할지 개인 매매사업자로 할지 법인사업자로 할지 굉장히 고민이 많잖아요. 그런데 결국에 우리가 이렇게 고민을 하는 이유는 무엇이냐면요 바로 세금절세입니다. 그러면 법인은 어떤 혜택들이 많이 있는지 한번 살펴보도록 할게요.

 

법인사업자의 장점

1. 세금을 절세할 수 있습니다. 

2. 다른 명의(개인 자산과 분리가 됩니다.)

3. 비용처리 가능(인테리어비, 각종 수리비, 임장 갈 때 교통비, 차량유지비 등)

 

법인사업자의 단점

법인사업자의 단점은

1. 사업장 임대료 및 기장료 지출이 있습니다.(1년에 100만 원 정도)

2. 성실신고 의무대상(담당 세무사가 대리 신고- 조정료 발생 100-200만원, 500-600만 원 비용 발생)

3. 폐업시 비용 발생

4. 결손 법인인 경우 대출이 불가(수익은 없고 지출만 있거나 수익 대비 지출이 큰 경우)

5. 주택 보유 시 종합부동산세 과세 (1채 3%, 2채 이상 6% 부과)

6. 법인 자금을 개인이 사용불가(개인적으로 자금 사용 시 횡령에 해당)

 

법인 사업자의 장점과 단점을 알아보았습니다. 단점에 비해 장점의 효용성이 높을 때 법인을 설립하면 됩니다. 그것이 아니라면 개인 매매 사업자로도 충분히 활용이 가능합니다. 개인으로 하신다면 세금 절세 측면으로 볼 때 2년에 한 번씩만 매도하시면 가장 이상적이라고 말씀드릴 수 있겠습니다. 감사합니다.