투자하면 되팔기 어려운 빌라의 종류

투자하면 되팔기 어려운 빌라의 종류

반드시 팔리는 빌라와 그렇지 않은 빌라는 구분이 명확하게 되어 있습니다. 오늘은 절대 피해야 되는 빌라에 대해 다섯 가지로 한번 요약을 해보겠습니다.

 

위반 건축물이 있는 빌라

첫 번째는 위반 건축물이 있는 빌라입니다. 위반 건축물이 있는 빌라인데 아직 위반 건축물로 건축물대장에 등재되지 않았어요. 그렇지만 제시 외라고 해서 공부상과 현황이 다른 불법 위반 건축물이 있습니다. 이런 경우는 누군가가 신고를 한다면 위반 건축물로 등재될 물건이죠. 아직 걸리지 않은 것뿐입니다. 그런데 만약에 이런 물건을 낙찰받아서 누군가가 앙심을 가지고 위반 건축물로 신고를 한다면 여러분들은 낙찰받은 잔금을 모두 납부를 하고도 이 위반 사항이 원상 복구될 때까지 이행 강제금이라고 하는 벌금을 계속 내셔야 합니다.  2019년도 4월 23일 이후부터는 법이 개정이 되면서 원상 복귀할 때까지 이 이행 강제금을 계속 납부를 해야 합니다. 그럼 우리는 소액을 가지고 정말이 소중한 나의 돈을 가지고 낙찰을 받았는데 또 계속이 이행 강제금을 내야 하는 리스크가 생깁니다. 그런데 이것보다 더 중요한 것은 이런 위반 건축물로 등재된 이런 빌라는 매도가 되지 않습니다. 그러면 매도가 안 되니까 전세라도 맞춰서 내가 가져가야겠다 생각할 수 있습니다. 그런데, 이 위반 건축물은 전세 세입자의 전세자금 대출이 나오지 않습니다. 그래서 그냥 월세를 맞추셔야 돼요. 지금같이 이율이 좀 높을 때 월세를 받았는데도 이자를 다 내고도 내 주머니에서 또 이자가 더 나가야 되는 상황이거나 월세 받은 만큼 이자를 다 내야 되는 이런 사항이 온다면 굉장히 힘드시겠죠. 그래서 이렇게 수익화되지 않는 물건은 굉장히 위험하고 절대로 여러분들 피해야 되는 물건입니다.

 

연식이 너무 오래된 빌라

연식이 너무 오래된 빌라 있죠. 빨간 벽돌 다 좋아요. 하지만 굉장히 컨디션 상태가 좋지 않고 누가 봐도 이거 사고 싶지 않은 거예요. 아무리 저렴해도 요즘에는 그런 물건에 임대는 들어가지만 매수자들이 매수는 하지 않아요. 예전이 부동산 시장이 굉장히 좋을 때는 이 갭 투자자들이 그런 물건도 보지도 않고 갭이 작으면 그냥 매수를 했었어요. 초보 투자자들이 그랬는데 지금은 투자자들이 전혀 움직이지 않는 상황입니다. 그리고 그런 오래된 연식의 빌라들은 공시 지가가 굉장히 낮기 때문에 우리가 전세를 맞추더라도이 투자금이 굉장히 많이 묶인다는 거예요. 그러면 돈맥 경화가 생기겠죠. 돈이 회전되지 않기 때문에 거기에서 이제 투자를 멈춰야 되는 이런 상황이 옵니다. 그래서 연식이 오래된 이런 빌라는 좀 피하시면 좋겠습니다.  예를 들어 재개발 구역 내에 있는 이런 오래된 연식의 빌라는 괜찮을까요? 마찬가지입니다. 만약에 내가 현금 보유량이 굉장히 많고 자산이 굉장히 많으신 분은 전혀 상관이 없어요. 대출을 받지 않고 그냥 내가 현금 거기 묶어 놓고 나중에 입주권 받으면 된다라는 마음으로 오랫동안 그냥 내가 보유하고 가져간다고 생각하고 이거 누가 안 사도 되고 세입자 안 들어와도 상관 없어 라고 하시는 분이라면 괜찮습니다.

 

주차장이 굉장히 협소한 빌라

빌라인데 주차장이 굉장히 협소한 그런 물건들이 있습니다. 이 또한 연식이 오래된 빌라와 마찬가지로 주차장이 협소한 이런 물건을 피해야 되는 이유는 현대인의 라이프 스타일에 근거가 있습니다.  요즘은 집은 없어도 차는 있습니다. 그래서 실 거주하는 매수자들이 집을 볼 때 가장 먼저 보는게 주차장입니다. 집 보러 갈 때도 차를 가지고 가거든요. 주차가 안 되면 거기에서부터 벌써 호감이 떨어져요. 그래서 이런 물건들도 앞으로는 매도하기 굉장히 어려울 것으로 판단이 됩니다. 예전에는 차가 없는 사람들이 굉장히 많았어요. 그래서 주차장이 비록 조금 협소하다고 하더라도 집이 괜찮고 가격만 맞으면 이렇게 실거주자들이 매수를 하고 또 투자자들이 그런 것 따지지 않고 매수를 했습니다. 그런데 지금 현대인들은 생활 수준이 굉장히 높아졌기 때문에 자동차에 대한 욕구와 자동차에 대한이 편리함을 절대 버릴 수가 없어요. 그렇기 때문에 주차장이 협소한 이런 물건을 절대 좀 피하셨으면 좋겠습니다

 

경사도가 너무 가파르거나 골목 골목 들어가는 빌라

경사도가 너무 가파른 오르막에 있는 그런 빌라들 그리고 골목 안 골목 안 골목 안으로 들어가는 이런 곳에 있는 빌라는 좀 피하셨으면 좋겠어요. 이런 빌라도 마찬가지로 사람들은 다 살거든요. 예전에는 오르막이든 골목 안이든 사람들이 그냥 자기 수준에 맞춰서 실 거주하는 매수자들도 있었고 또 마찬가지로 갭 투자자들이 그런 거 저런 거 따지지 않고 그냥 갭이 작거나 전세금과 매매가가 동일하면은 그냥 명의 등기만 치는 방법으로 매수를 했지만 지금은 그렇지가 않습니다.  매수자들이 좋아하지 않는 그리고 매수자들이 원하지 않는 이런 빌라를 내가 아주 저렴한 금액으로 낙찰을 받아서 내가 아주 잘 팔아 보겠다고 하시면 안 됩니다. 그런 일은 일어나지 않습니다. 자 그래서 오르막이나 골목 안에 있는 이런 빌라도 적극적으로 피하셔야 합니다.

 

맨 꼭대기층 빌라

빌라에 맨 꼭대기층이 있는데 이 탑층을 피하셔야 합니다. 엘리베이터가 있는 탑층은 괜찮을까요? 역시 피해야 합니다. 왜냐하면 이 빌라의 탑층은 사람들이 이미 고정 관념이 딱 박혀 있어요. 굉장히 방범에 취약합니다.  그리고 옥상이 바로 위에 있기 때문에 비가 오거나 눈이 오거나 이런 환경적인 부분에서 누수가 자주 빈번하게 발생합니다. 또 여름에는 바로 햇빛을 받기 때문에 덥고 겨울에는 위에 집이 없기 때문에 춥고 이런 환경적인 부분이 굉장히 취약하다는 게 이미 머릿속 고정관념으로 박혀 있습니다. 그렇기 때문에 엘리베이터가 아무리 있다 하더라도 탑층을 매도하기 굉장히 어렵습니다. 

 

마무리

경매로 입찰하지 말아야 할 빌라에 대해 알아보았습니다. 위반 건축물이 있는 빌라, 연식이 너무 오래된 빌라, 주차장이 너무 협소한 빌라, 경사도가 심한 오르막의 빌라, 골목 골목 들어가는 빌라, 맨 꼭대기층 빌라 이런 빌라만 피하셔도 투자에 실패하는 경우가 확 줄어듭니다. 실속 있는 투자 하시길 응원합니다. 감사합니다.