경매시 주의해야 할 5가지

경매 시 주의해야 할 5가지

경매를 하는 이유는 돈을 벌기 위해서입니다. 그런데, 경매를 공부한다고 하면 주변에서 경매하면 큰일 난다고 하면서 말리는 분들이 꼭 있습니다. 왜냐하면 본인이나 주변에 경매를 해서 망하는 걸 봤기 때문에 아주 강하게 말리는 것입니다. 이렇게 위험성이 있는 경매를 안전하게 하기 위해 주의해야 할 5가지를 정리해 보았습니다.

 

첫 번째 감정가를 시세로 판단하는 경우

감정 가격을 시세라고 판단하는 겁니다. 굉장히 위험해요. 별거 아니겠지. 감정가로 해서 대충 입찰가 정하면 굉장히 위험할 수 있어요. 왜냐하면 예를 들어서 감정 가격이 1억이 물건이 있는데 한 번 유찰이 되어서 70% 최저가를 형성하고 있는 물건이 있고 그래서 우리가  8천만 원 정도 쓰면 그래도 2천만 원이나 싸게 가지고 오는 거니까  괜찮겠다 생각하고 8천만 원으로 입찰가를 썼습니다. 그런데 알고 봤더니이 물건의 시세는 7천만 원이었던 거죠.  감정가는 절대로 시세가 아닙니다. 그러면 경매를 통해서 시세대로 샀어도 뭐 괜찮을 수 있지 만에 1천만 원이나 더 비싼 금액으로 낙찰을 받은 거예요.  그러면 2천만 원이 오를 때까지 또 기다려야 하고 그동안의 마음고생도 심합니다. 아울러 내 투자금이 묶인다는 것입니다. 그래서, 첫 번째 경매할 때는 감정 가격을 시세로 판단하지 말자!입니다.

두 번째 손품만 팔고 임장을 하지 않는 경우

두 번째 임장을 가지 않고 손품만 팔고 입찰에 들어가는 것입니다.  아파트라서 손품만 팔고 임장을 가지 않았는데 낙찰을 받고 임장을 갔더니 이 아파트에 배관과 누수의 문제가 있는 경우가 있습니다. 현수막이 걸려 있고 안내판에 주민들의 불만이 적혀 있는 거죠. 이런 매물들이 매도가 될까요? 어렵겠죠.  또 아파트의 경우에 또 손품만 팔아서 네이버 부동산에 나와 있는 그런 매물의 시세를 현재 거래 시세라고 생각하는 것을 주의해야 합니다. 거기에 맞춰서 그냥 입찰가를 써 버리면은  나중에 매도를 할 때는 그 가격을 못 받을 수도 있습니다. 네이버 부동산에는 주인들이 원하는 금액을 올려놓는 거잖아요. 당연히 실거래가는 것도 확인할 수 있어요. 하지만 한 달 한 달이 다를 수 있고 뭔가 그 지역에 변수가 생겨서 실거래가가 좀 떨어져 있을 수도 있기 때문에 반드시 임장을 통해서 확인하셔야 합니다.

세 번째 입찰표를 잘못 써서 입찰 금액에 0 하나를 더 붙이는 경우

시세 조사도 잘하고 임장도 잘해서 이제 입찰에 들어갑니다. 그런데 입찰표를 작성하는 과정에서 실수를 하지 않도록 주의해야 합니다. 실수를 해서 무효 처리가 되면은 너무 다행이지만 입찰 금액에 0 하나를 더 붙인 거예요. 그래서 1억을 내가 쓰려고 했는데 10억을 써서 제출을 하게 되면 10억을 잃는 것은 아닙니다. 만약 이 물건의 최저가가 8천만 원이었다면 보증금은 최저가의 10%를 우리가 준비를 해 갔겠죠. 그러면 입찰 보증금이 800만 원입니다. 이 800만 원을 잃게 될 수 있어요. 또 입찰표를 작성할 때 고쳐 쓰거나 덧대 쓰거나 절대 하시면 안 되고 또박또박 정확하게 기재하셔야 합니다. 만약 수정한 것이 있으면 무효처리가 됩니다. 이런 일이 생기지 않도록 조심하셔야 합니다.

네 번째 대출이 되지 않는 경우

소액으로 경매를 하시는 분들은 대출의 레버리지를 반드시 이용해야 합니다.  그런데 본인이 대출이 나오는지 안 나오는지도 모르고 당연히 나오겠지라고 생각하고 그냥 입찰에 들어갔는데 낙찰을 받고 대출이 나오지 않아서 잔금을 납부하지 못하는 경우가 생깁니다. 그러면 미납 처리가 되어서 보증금을 또 잃게 되는 경우가 있습니다. 그래서 반드시 입찰 전에는 대출이 나오는지 그것도 내 상황에서 대출이 나오는지를 꼭 확인을 해야 합니다.  대출 상담사님들의 전화번호를 잘 몰라하시는 분들은 내가 입찰하고자 하는 물건의 법원에 미리 좀 가시면 대출 상담사님들이 법원에 나와 계세요. 그럴 때 명함을 좀 받아서 물어보시면 됩니다. 반드시 입찰 전에 대출 확인하셔야 합니다.

다섯 번째 물건의 가치를 판단하지 못한 경우

다섯 번째는 물건의 가치를 판단하지 못하는 겁니다. 물건의 가치를 판단하지 못하고 그냥 내 투자금으로 할 수 있고 유찰이 여러 번 되어서 뭔가 좀 저렴한 느낌이 들어서 입찰을 하는 것입니다. 그래서 좋은 물건을 낙찰받기보다는 그냥 낙찰의 기쁨을 맛보시려고 하시는 분들이 계십니다. 그리고 유찰이 많이 되어서 최저가격이 굉장히 낮은 거죠. 굉장히 저렴하게 낙찰을 받았다고 하는 이 기쁨도 느낄 수 있겠죠. 그런데 중요한 것은 이런 물건들이 팔리냐 하는 겁니다.  입찰 물건을 결정할 때 이 물건이 매도가 가능한지 반드시 팔리는 물건인지 이 부분이 가장 중요합니다.

 

 

마무리

경매로 망하는 다섯 가지를 마지막으로 정리해 보겠습니다. 첫 번째 감정가를 시세로 판단하는 경우, 두 번째 손품만 팔고 임장을 하지 않는 경우, 세 번째 입찰표를 잘못 써서 입찰 금액에 0 하나를 더 붙이는 경우, 네 번째 대출이 되지 않는 경우, 다섯 번째 물건의 가치를 판단하지 못한 경우 이렇게 다섯 가지를 꼭 기억하셔서 성공하는 투자하시길 바랍니다.

감사합니다.