농지 임야 투자를 위한 이해

농지/임야 투자하기

부동산 투자를 함에 있어서 농지와 임야도 중요한 부분 중의 하나입니다. 그런데, 농지나 임야는 농지취득자격증명서를 발급받아야만 소유할 수 있습니다. 만약 농취증을 발급받지 못한다면 입찰보증금을 그냥 날릴 수도 있습니다. 농지 취득에 관한 내용을 포스팅해 봅니다.

 

1. 농지에 대한 이해

1) 농지

- 전, 답, 과수원 (기본) -> 농지취득자격증명서를 제출해야 합니다.(경매 낙찰 시)

나머지 지목에서 농지로 인정이 되면 농취증을 취득해야 합니다. 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지도 농지로 인정이 됩니다. 28가지 지목 : 임야를 제외한 24개 지목에 해당하며 3년 이상 경작을 해야 농지로 봅니다.

 

임야 : 산지전용허가를 받고 3년 이상 경작하면 농지로 봅니다. 허가를 받지 않으면 농지로 보지 않습니다.

농막 : 30제곱미터로 변경 예정, 주거용으로 허용, 화장실 설치 가능 (24년 하반기 개정예정)

 

2) 농지의 구분

#농업진흥지역(흔히들 절대농지라고 표현을 하는데 잘못된 표현입니다.)

농지를 효율적으로 이용 보전하기 위해 지정하는 지역으로 농업진흥구역과 농업보호구역으로 나누어집니다.

- 농업진흥구역 : 농지조성 사업 또는 농업 기반 정비 사업이 시행되었거나, 시행 중인 지역으로 농지가 집단화되어 있는 지역입니다.

- 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역. 대부분 저수지를 끼고 있습니다.

#농업진흥지역 외 지역 : 농지법에 의한 행위 제한을 하지 않습니다.

 

3) 농업인

농업인은 농업경영(자경)을 해야 합니다.

- 1천 제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자.

- 1년 중 90일 이상 농업에 종사

- 영농조합법인, 농업회사법인 농산물 출하, 유통, 가공, 판매 수출활동에 1년 이상 고용된 자

- 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자

- 농업경영체 등록 완료

 

4) 농지소유제한

①농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 원칙적으로 소유하지 못합니다.

예외적으로 농지를 소유할 수 있는 경우는 아래와 같습니다.

1. 주말ㆍ체험영농 목적으로 농지를 소유하는 경우(천 제곱미터 미만) : 세대 합산, 기존농지 합산

2. 상속으로 농지를 취득하여 소유하는 경우(만 제곱미터 이하)

3. 농업경영을 하던 사람이 이농(離農) 한 후에도 이농 당시 소유하고 있던 농지를 계속 소유하는 경우(만 제곱미터 이하)

4. 영농여건분리용지(소유 상한이 없습니다) -> 농지 전용 신고로 용도변경이 가능합니다. 허가보다 쉽습니다.

 

5) 자경/임대차

“자경(自耕)”이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말합니다.

 

자경의 예외사항, 임대차

- 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

- 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상사용하게 하는 경우

- 개인이 소유하고 있는 농지 중 3년 이상 소유한 농지를 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상사용하게 하는 경우 - 이모작을 위해 8개월은 임대할 수 있습니다.

 

2. 투자목적을 명확히

투자목적

투자(시세차익)

중/단기(1-5년) : 개발호재, 보상예정지, 자연녹지지역, 계획관리지역

중/장기(5-10년 이상) : 규제->완화, 농업진흥지역해제가능 지역, 농림지역 용도변경가능(주변지역 용도지역고려)

 

실수요

자경 : 영농종류, 자경능력/자경거리, 차후 시세차익고려(용도지역, 도시근교)

 

*8년 이상 자경하면 양도소득세 감면

자경거리 : 농지소재지와 동일한 시, 군, 구/ 연접한 시, 군, 구/ 직선거리 30km 이내

사업소득 : 연간 총급여가 3700만 원이 넘어가면 자경에 해당되지 않습니다.

개발행위 : 용도지역 고려, 도로/ 농지전용에 따른 개발비용

 

3. 권리분석(행정적/법률적 조건)

토지이용계획확인서 분석

지적공부 분석(토지 /임야대장, 지적도/임야도)

등기부등본 분석

현황조사서/ 감정평가서 확인

 

4. 물건분석(자연적 조건)

지자체방문 행위제한 사항 확인

토지의 모양, 형상, 토질, 지표상태 확인

도로, 접근로 등 확인

주변 하락요인 여부

자연적 가치, 자연적 조건 확인

가능한 한 정확한 시세 파악

주변 토지이용 실태/ 소유주 확인

보이지 않는 권리 존부 확인

현재가치/ 미래가치 분석(입찰목적 고려)

농지취득자격증명서 발급 신청