부동산 단기 투자를 시작하고 싶다면 꼭 읽어야 할 글

부동산 경매 단기 투자

부동산투자를 하고 싶지만 자본금이 없는 경우 부동산 단기투자를 통해 소액으로 자본금을 불려 나갈 수 있습니다. 단기투자가 무엇인지, 어떤 물건에 단기투자를 해야 하는지 알아보고 물건 분석 및 투자 분석을 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다. 아울러 단기투자를 함에 있어서 주의할 점은 무엇인지 알아보겠습니다.

단기투자란?

핵심은 즉시 팔리는 물건을 사는 것입니다. 즉시 팔리는 조건의 부동산에 투자하고, 그 부동산을 팔 때 중개업소 등 누구의 도움도 받지 않고 스스로 할 수 있어야 합니다. 자신이 모든 것을 컨트롤할 수 있는 투자, 지속 가능한 투자가 바로 단기투자입니다.

 

단기투자에 적합한 부동산의 예

- 토지 위에 건물이 있는 경우에 토지만 경매에 나왔다면 건물 주인은 해당 토지가 필요합니다.

 

- 경매에 나온 토지의 옆 토지의 주인이 이 토지를 소유하게 되면 자신의 땅이 네모반듯해지고 토지의 가치가 올라갈 때 옆 토지의 주인은 이 땅을 구매할 가능성이 높습니다.

 

- 한 층이 4세대인 아파트의 3채에 한 가족의 형제들이 다 살고 있다면 나머지 한 채가 경매에 나온다면 이 형제들이 구매할 가능성이 높습니다.

 

- 상가를 낙찰받았을 때 해당 부동산을 점유하고 있는 세입자와 재계약을 하는 것이 좋습니다.

 

* 단기투자가 성공하기 위해서는 반드시 구매자의 구매의사를 확인하고 입찰해야 합니다.

 

단기투자가 가능한 상황 기본조건

1. 경매에 나온 물건보다 이것의 영향을 받는 부동산의 값이 두 배 이상 비싸야 합니다. 물리적인 가치 외에도 건물주에게 이 건물이 어떤 의미가 있는지 상대적 가치도 중요합니다.

 

2. 경매 물건의 가격보다 등기부등본에 기재된 채무금액이 세 배 이상 많아야 합니다. 채무가 많으면 경매를 통해 편법으로 채무를 세탁하기도 합니다. 이런 경우 잘만 분석하면 좋은 단기 투자 대상이 됩니다.

 

3. 경매 취하나 취소처분을 받아 원 소유주인 현재의 채무자에게 소유권이 되돌아온 경우 소유주가 부동산에 대한 애착이 있음을 의미합니다. 단, 소유주가 돈이 없을 수도 있으니 이 점은 유의해야 합니다.

 

- 단기투자가 가능한 물건은 언제나 그 가치를 현재 시점으로 판단해야 합니다.

- 해당 지역의 중심지에 있으면 좋고 같은 조건이라면 도로에 접하고 있는 면적이 많을수록 좋습니다.

- 토지면적은 어느 정도 건축이 가능할수록 좋습니다.

- 등기부등본에 기재된 채무 건수가 적을수록 단기투자를 하기에 좋습니다. - 소유주의 성향이 빚을 지는 것을 좋아하지 않을 가능성이 높습니다.

 

단기투자 시 주의할 점

1. 이론을 아는 것과 실무에 적용하는 것은 별개의 문제이므로 항상 위험관리를 최우선으로 생각하고 투자해야 합니다.

 

2. 단기투자는 실수를 하지 않는 것이 중요합니다.

 

부동산 경매 단기투자 분석 세부분석을 통해 가치 있는 정보를 찾아내는 작업을 꾸준히 해서 자신의 노하우로 만들어야 합니다.

 

세부분석 과정 (1차 분석)

- 그 부동산은 언제부터 소유했는가?

- 어떤 과정을 거쳐 소유하게 되었나?

- 이전 소유자와는 어떤 관계였나?

- 현재 그 부동산을 어떻게 이용하고 있나?

- 해당 지역에서 그 부동산의 지리적 위치는 어떠한가?

- 왜 경매에 나오게 됐나?

- 부동산과 관련된 채무는 얼마나 되나?

- 대출을 받은 이유는 무엇인가?

- 채무의 건수 및 기간은 얼마나 되나?

- 채무를 갚은 흔적은 있나?

 

주변 상황 분석 (2차 분석)

해당 물건을 가장 필요로 해서 살 사람에 대한 분석으로 협상할 상대를 선정하기 위한 분석이며 협상을 위한 시나리오를 만드는 작업

 

- 그 부동산으로 인해 가장 큰 손해를 보게 될 사람은 누구인가?

- 손해를 보게 되는 사람과 실제 채무를 진 사람은 어떤 관계인가?

- 그 부동산을 점유하고 있는 사람은 누구인가?

- 손해를 보게 되는 사람에게 다른 자산은 있는가?

- 낙찰 받은 뒤 최종 협상할 상대방은 어떤 스타일인가?

 

* 단기투자가 가능한 물건들은 대부분 서류상에서 판가름이 납니다.

서류분석을 통해 좋은 점을 발견하지 못했다면 다른 물건을 찾도록 합니다.

단기투자의 첫걸음 단기투자를 처음 하는 경우 경매 물건의 가격이 2,000만 원이 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다.

단기투자에 익숙해지면 그때 투자금액을 늘리도록 합니다.