부동산 투자의 기본 원칙에 근거한 경매 공부

부동산 투자의 기본 원칙에 근거한 경매 공부

오늘은 부동산 투자의 기본 원칙에 근거한 경매 얘기를 해 볼까 합니다. 부동산 투자의 기본은 가치 있는 물건을 저렴하게 구매하는 것입니다. 그 후 여러 가지 방법으로 그 부동산의 가치를 올려서 수익을 실현하는 것입니다. 이러한 관점에서 어떤 방향으로 경매 공부를 해야 할지 알아보겠습니다.

 

부동산 공부의 첫걸음으로 경매 강의 결재부터 한다면?

부동산 처음 공부하는데 경매 강의부터 결제하는 사람 진짜 너무 많습니다. 특히 이 경매 강의가 좀 비싸나요? 권리 분석하는 법, 명도 하는 법, 경락 잔금 대출 잘 받는 법, 법원 가는 법 등등 커리큘럼 따라가다 보면 진짜 몇 백만 원은 우습게 깨집니다. 경매는 굉장히 좋은 매수 방법임에 틀림없습니다. 사자마자 안전 마진을 확보하고 매수하기 때문이죠. 그러나 부동산 전체 흐름을 보는 눈이 없다면이 경매는 전혀 의미가 없습니다. 오히려 독이 될 수도 있죠.

 

부동산 전체 흐름을 보는 눈을 키워라.

오늘은 부동산 경매 유료강의 듣기 전 반드시 알았으면 좋을만한 내용 전달드리겠습니다. 먼저 부동산 전체 흐름을 보는 눈을 키우는 것이 경매보다 우선해야 된다고 생각합니다. 다시 말해서 부동산 전체 흐름을 보는 것이 경매를 통해 기술적으로 조금 싸게 사는 것보다 훨씬 중요하다고 생각합니다. 왜냐하면 부동산은 상승과 하락을 반복하며 고유의 사이클을 가집니다. 하지만 경매는 이런 사이클을 보통 간과한 채 개별 물건에 보통 더 집중을 합니다. 더 자세히 말하면 권리 분석을 통하여 권리상 문제없는 물건을 오로지 저렴하게 낙찰받는 거에 포커스를 두고 있습니다. 그런데 해당 사이클이 비싼 시점이라면 경매가 의미가 있나요? 이미 그 시장은 비싼 시장인데 그 시장에서 경매를 통해 조금 더 싸게 사는 게 의미가 있냐는 말입니다.  의미가 없습니다. 그저 더 덜 비싸게 샀을 뿐이죠.

 

경매 낙찰에만 집중하는 것의 결과는?

예를 들어 2021년 상승장 막바지 때 경매 붐이었습니다. 그때 경매를 통해 1, 2천만 원 싸게 낙찰받은 게 의미가 있나요? 의미 없습니다. 이미 물건 자체가 비쌌으나 이래도 경매로 조금 더 싸게 사는 게 중요하다 생각 드나요?

그럼 다른 근거를 한번 들어보겠습니다.

경매를 공부하시는 분들 중에서 대부분은 낙찰받은 횟수를 훈장처럼 여깁니다. 경매 강사분들 본인 수강생 분들이 자기 강의를 듣고 몇에 낙찰받았다고 강의 홍보 굉장히 많이 합니다. 그런데 낙찰받은 행위 자체는 돈을 벌어다 주는 행위가 아닙니다. 즉, 낙찰받은 횟수가 내 자산의 크기를 말하지 않는다는 거죠. 만약 낙찰받은 물건이 입지가 안 좋은 물건이라면 어떻게 할 것인가요? 입지가 좋지 않은 물건을 싸게 사는 게 의미가 있나요? 어느 정도 의미는 있겠죠. 그런데 부동산 시장에서 입지가 안 좋은 물건은 결국 매도하기 쉽지 않고 큰 수익을 내기 어렵습니다. 오히려 더 손해를 보고 팔 수도 있죠. 낙찰을 몇 시보건 받았는데 내가 낙찰받은 물건들이 가치 없는 물건일 수도 있습니다.

 

부동산 투자의 기본 원칙

부동산 투자의 기본 원칙은 보합 또는 하락장 즉 아무도 관심 없을 시기에 가치 있는 물건을 저렴하게 사는 것이 기본 원칙입니다. 그런데 현재 부동산 사이클을 모르고 가치 있는 것이 무엇인지 모른다면 경매는 아무 의미가 없습니다. 따라서 무작적 낙찰을 받기보다 는 그 낙찰받는 물건의 지역이 어떤 사이클에 있는지 어떤 입지적 가치를 가지고 있는지 제대로 알아야 하는 게 먼저입니다. 사이클이나 그 부동산 자체 가치는 파악하지 못한 채 우선 법원에서 낙찰받고 명도 하는 과정에서 고생 다 하고 임차인 또는 집주인에게 쌍욕까지 먹어 가면서 실컷 명도를 다하고 나서 내가 잘 산 게 맞나 의문을 가지는 사람 진짜 굉장히 많습니다. 이런 분들은 왜 그런 의문을 가질까요? 부동산 전체 흐름을 못 보기 때문입니다.

 

명도

여기서 명도란 쉽게 말해서 내가 경매받은 집에 살고 있는 사람을 쫓아내는 과정을 의미합니다. 내가 경매받은 집에서 사람들이 그냥 뭐 아이고 고맙습니다. 저는 나겠습니다. 할까요? 아니죠! 그렇기 때문에 명도 하는 과정에 굉장히 까다롭습니다.

 

부동산 공부 순서

경매를 공부하기 전에 부동산 전체 사이클과 입지를 보는 것에 대한 공부를 하신 후에 경매를  하시는 것이 맞습니다.  지엽적인 것을 먼저 보는 것이 아니라 가장 넓은 것부터 봐야 하는 것이죠. 부동산 사이클과 그 해당 입지를 알고 난 후에 경매를 공부하게 되면 정말 시너지가 몇백 배로 생길 것으로 생각됩니다. 경매는 그때서야 의미가 있는 것이죠.

 

결론은 경매 유료 강의를 듣기 전 제발 부동산 전체적인 시장을 공부하고 경매 강의를 들어라 입니다.